Изыскательский поезд ушел в Фонд имущества

День шуток превратился для девелоперов Петербурга в "черный вторник"

Администрация Петербурга стала отбирать участки у инвесторов, которые за время проведения изыскательских работ не собрали всего пакета необходимых документов для начала строительства. Вся отобранная земля будет выставлена на торги. "Просроченные" участки могут исчисляться сотнями.

Отобранные участки будут выставлены на торги.

Если угроза администрации будет реализована, инвестиционные проекты общей суммой на сотни миллионов долларов будут реализованы со значительной задержкой -- от 1 до 2 лет.

Инвесторы утверждают, что карательная мера несправедлива -- чаще всего задержки происходят из-за длительных согласований с комитетами самой администрации.

С узлом на шее

С января 2002 года, после вступления в силу Земельного кодекса РФ, система предоставления участков существенно изменилась. Вместо предварительных решений, дающих право им "застолбить" будущее пятно застройки, инвесторы стали получать пятна в аренду на 11 месяцев для проведения изыскательских работ. В течение этого срока компания должна собрать полный пакет необходимых документов, провести (если это необходимо) общественные слушания и, таким образом, выяснить целесообразность и возможность реализации проекта.

Если в течение этого времени комплект документов не собран, это обозначает нежелание инвесторов заниматься проектом, и участок выставляется на торги на право заключения договора на проектирование и строительства объекта. Если документы подготовлены, участок передается инвестору целевым назначением.

По словам Александра Вахмистрова, вице-губернатора, председателя Комитета по строительству, данные действия предпринимаются городской администрацией в лице инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) строго в соответствие с Земельным кодексом. "Ваши мелкие недочеты как множество узелков создают один узел, который может затянуться на чьей-то шее. Так уж лучше на вашей, чем на моей", -- заявил вице-губернатор инвесторам.

Дошутились

На последнем заседании ИТК, состоявшемся 1 апреля 2003 года, ГУ "Управление инвестиций" принудительно вынесло на рассмотрение несколько адресов, по которым срок проведения изыскательских работ истекает 5 апреля. Среди них участок на пересечении Ленинского пр. и пр. Народного Ополчения, пр. Науки, 23, Зверинская ул., 16, 10-й линии В.О., 41. Соответственно, своих участков лишились ООО "Юнион-Шоп", ООО "Северо-Западное управление "Электроресурсы", ООО "Жел.Дор.Строй-Инвест" -- все они не успели оформить документы за 11 месяцев.

В порядке исключения

Показательным стал скандал с проектом торгово-делового центра "Василеостровский" (пятый адрес, который Управление инвестиций подготовило к торгам), предполагающим строительство многоэтажного комплекса над вестибюлем одноименной станции метрополитена. Инвестор -- ЗАО "Торгово-деловой центр "Василеостровский" более 3 лет ведет этот проект. Тем не менее в комплекте документов оказалось множество, пусть и мелких, недочетов (так, нет согласования Комитета энергетики, территориального управления, городской СЭС, УСПХ и др.).

В защиту проекта выступил Александр Евстрахин, глава администрации Василеостровского района, который просил сделать исключение для этого адреса. Он отметил, что на подготовку проекта было потрачено слишком много сил и времени. Так, силами районной администрации было ликвидировано 67 точек мелкорозничной торговли. "После того как мы расчистили пятно, мы не могли найти инвестора. Если сейчас по формальным признакам выбросить его на торги, мы потеряем еще год, а станция метро находится в аварийном состоянии. У ГУП "Метрополитен" нет средств, чтобы ее реконструировать -- Гарюгин (начальник метрополитена. -- Д.Р.) тоже не захотел попасть в эту мясорубку. Я прощу не придираться к мелочам. Если вы сделаете исключение, я их заставлю за неделю доработать все документы", -- сказал Александр Евстрахин. От предложения комиссии обратиться с этим вопросом лично к губернатору он отказался.

Оказавшаяся в замешательстве ИТК, решила вопрос голосованием. Большинством голосов было принято решение сделать исключение для этого проекта и предоставить участок инвестору для проектирования и строительства объекта. Единственный возражавший против такого решения Александр Вахмистров отметил, что теперь "выкручиваться" придется административному комитету, чтобы как-то оправдать такое нарушение законодательства.

Чиновники увязнут в бумагах

Предполагается, что теперь Управление инвестиций на каждое заседание ИТК будет выносить на рассмотрение "просроченные" адреса. Инвесторам предлагается за компенсацию передать те документы, которые они успели собрать, в Управление инвестиций, которое будет дорабатывать пакет. Затем эти объекты должны быть переданы в СПб ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга", проводящего торги на право проектирования и строительства. По словам Николая Ботвина, начальника отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга", размер компенсации должен соответствовать "подтвержденным затратам", и в дальнейшем эта сумма будет заложена в условие торгов, то есть в итоге компенсировать затраты будет новый инвестор -- победитель торгов.

Надо отметить, что за 2002 год Фонд имущества не провел ни одних инвестиционных торгов по продаже земли, за исключением продажи земли в собственность под индивидуальное жилищное строительство и "Пулково-3". В первую очередь это связано с длительной подготовкой документов. По словам Константина Грибача, начальника отдела информационного обеспечения ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга", участков, по которым ИТК приняло решение о продаже на торгах, было много (примерно несколько десятков -- как правило, на торги земля идет в случае, если на нее есть более одного претендента), однако до Фонда имущества документы по ним до сих не дошли.

Торги на право заключения договора аренды земельных участков для проведения изыскательских работ (опционов) тоже проходят не слишком гладко -- решение о проведении последних опционов администрация Петербурга приняла в октябре 2002 года (распоряжение №1982-ра). А попытка проведения первых опционов в 2002 году вообще закончилась скандалом, в результате которого земля до сих пор "заморожена" и никому не досталась ("ДП" №139/2002). Таким образом, если угроза о выставлении отнятых у инвесторов участков на торги станет реальностью, проекты могут быть отложены на значительный срок.

Николай Ботвин утверждает, что Фонд имущества в состоянии ежемесячно продавать пять-семь объектов. "Для нас проводить торги не составляет проблемы, главное, чтобы рынок смог поглотить эти объекты", -- сказал Николай Ботвин. Вероятнее всего, объектов, которые должны быть выставлены на торги, будет значительно больше. На каждом еженедельном заседании ИТК на изыскательские работы передается от двух до трех десятков земельных участков. По оценкам экспертов, около половины из них к сроку оформить не получается.

Строители пытаются отличить форс-мажор от разгильдяйства

Николай Князев, директор по развитию ООО "Строкорпорация "Элис":

"От форс-мажорной ситуации, когда можно не успеть доработать документы, никто не застрахован. Сейчас мы ведем изыскательские работы по 10 участкам и тоже время от времени "оглядываемся" на сроки. Работу по сбору документов можно поручить Управлению инвестиций (за отдельную плату), которое обязано укладываться в сроки. Кроме того, на их запросы все комитеты обязаны отвечать в 10-дневный срок.

Чаще всего задержки в согласованиях связаны с вопросами инженерной инфраструктуры, например "Ленэнерго". Поэтому в основном проблемы зависят не от согласующих органов или самой компании, а от особенностей разрабатываемого участка.

Психологически рынок к торгам уже подготовился, но тем инвесторам, которые потеряли участок, потому что не успели собрать несколько согласований, можно посочувствовать".

Алексей Далматов, директор по развитию холдинга RBI:

"С одной стороны, у нас разработаны очень подробные графики подготовки документации, и срок 11 месяцев нас вполне устраивает. С другой стороны, реальные сроки подготовки инвестиционно-тендерной документации (ИТД) больше. К тому же надо учитывать, что проекты бывают разные. Одни разрабатываются на территориях, предназначенных под строительство жилых домов по действующему генеральному плану, другие -- в рамках уплотнения застройки кварталов. В некоторых местах есть резервы мощностей, а в некоторых их нет. Конечно, можно сказать, что застройщик сам выбрал себе тот или иной участок. Но если это профессиональный застройщик и он не смог за 11 месяцев подготовить ИТД по причине нерешенных вопросов с правообладателями или проблем с наличием мощностей для подключения дома к инженерным сетям или по каким-либо другим весомым причинам, то не понятно, кто же купит такой участок на торгах?

Я думаю, что власти должны как-то проводить экспертизу документации, для того чтобы четко представлять ситуацию по пятну и понимать, что данный конкретный застройщик по своей вине не справился с подготовкой документации или есть объективные причины, которые требуют вмешательства их же -- властей.

Понятно, что всегда существует возможность прикрыть явные ошибки некоторых застройщиков с помощью предлагаемой экспертизы документов, но ведь ее может делать не Управление инвестиций, а, например, УГВЭ. Кроме того, можно подумать над схемой повторного предоставления участка на ИР, например, на другую представленную застройщиком фирму или через изменение площади участка. Всем известно, что в процедуре подготовки документации принимают участие организации, на которые невозможно повлиять в части сроков подготовки ответов на запросы или согласования застройщиков".

Максим Соколов, генеральный директор ООО "Корпорация С":

"Я полностью поддерживаю правомерное решение городских властей отбирать участки у инвесторов, которые не успели собрать документы за время проведения изыскательских работ. После вступления в силу Земельного кодекса у нас сформировалась двухступенчатая система получения участков. Таким образом, "первичные права" (изыскательские работы) могут быть получены "малой кровью" и за относительно небольшие деньги. Многие инвесторы застолбили эти участки в надежде посмотреть, как будет развиваться рынок и имеет ли смысл реализовывать тот или иной проект в дальнейшем.

По моему опыту сбора документов по такому сложному проекту, как наземные пешеходные комплексы, могу сказать, что этот процесс занял около 4 месяцев.

То есть, если инвестор действительно заинтересован в том, чтобы как можно скорее приступить к реализации инвестиционного проекта, в 11 месяцев ИР уложиться можно. Тем более, что с учетом оформления всех документов с момента принятия решения на ИТК проходят все 14 месяцев. Часть документов мы поручаем собрать Управлению инвестиций. Например, в отношениях с ГБР, КЗР, КУГИ. По другим -- нам быстрее и легче сделать это самим".

Представитель крупной строительной компании, пожелавший остаться неизвестным:

"Я считаю, что такое решение станет лишним поводом для "тихой" передачи участка другому инвестору целевым назначением. То есть тот факт, что участок отбирается у кого-то еще, не означает, что по нему будут проводиться торги. Кроме того, одни торги рынок уже "проходил". Я говорю об опционных торгах прошлого года.

Думаю, мелким компаниям легче получить все согласования, поскольку они работают над одним-двумя пятнами. Хотя технология у них, конечно, менее отработанная. У нас сейчас "на изыскательских работах" находится четыре-пять участков, и мы хотели бы получить право на строительство раньше, чем через 11 месяцев. Но, к сожалению, чаще всего это не получается".

Дарья Рыжкова

Смольный придержал землю Чтобы пресечь спекуляцию  »
Юридические статьи »
Читайте также