Теоретики сочиняли, а нам жить С 1 марта 2005 года вводится в действие новый Жилищный кодекс.

Для того чтобы понять, чего ждет население от нового Жилищного кодекса, достаточно зайти в любое учреждение, имеющее отношение к обслуживанию, оформлению, приватизации или купле-продаже жилья. Агентства по приватизации, всевозможные ПИБы, жилконторы. Народ спешно бросился - до 1 марта - что-то оформлять: кто сделанную давным-давно предыдущими жильцами легкую перепланировку, кто - права на унаследованный дом, кто - получать копию техпаспорта и вносить туда изменения... Потому что все меняется, и могут быть проблемы.

В тревоге и риэлторы. Потому что уже освоенные на практике схемы купли-продажи в комплексе с обменными и приватизационными операциями разрушаются. На смену им приходит подробная регламентация, в прокрустовом ложе которой освоиться будет весьма трудно.

Внешне все выглядит благостно - есть рыночные отношения. Почти 60 процентов населения - собственники. Отвечайте за жилье сами, нанимайте кого хотите и за все платите. Но каким образом жить в доме, где остались неприватизированные квартиры? Каким образом будут работать ТСЖ? Какова будет степень легитимности годовых общих собраний?

Теперь о нанимателях. Их права существенно ограничиваются. К примеру, наймодатель - сиречь государство - может отказать человеку в регистрации на его площади жены, матери, сына на основании того, что количество метров будет меньше так называемой социальной нормы. Рая в шалаше уже не получится. Забота о людях, так сказать. Может отказать, а может и не отказать - вот вам и ниша для произвола и коррупции...

И еще. На смену ордеру приходит (уже пришел) договор социального найма. Это такая брошюра, где, по идее, все расписано: если вы живете в государственном (оно же социальное) жилище, у вас есть права и обязанности, и у государства - тоже. Вроде бы правильно?

Так вот сейчас началось активное оформление этих договоров. Как это происходит - я убедилась на практике.

Моя дочь, живя в одной и той же квартире с детства, изменила свой статус - так вышло, что из "члена семьи" она стала "ответственным квартиросъемщиком", и при переоформлении ей велели оформить этот договор. Сначала его нужно было заказать. Эта процедура длительная, к тому же часто затягивающаяся (в конце года висели объявления - "нет книжечек"). Потом мы пришли в паспортный стол за нужными бумагами для приватизации, и там велели пойти в бухгалтерию (это в соседней комнате) и взять этот договор. Отстояв очередь в бухгалтерию и предъявив паспорта, мы получили на руки две брошюры с повелением немедленно отнести их в паспортную службу, т. е. опять в соседнюю комнату. Там договоры отобрали, сказав, что передадут их куда-то на улицу Тарасова "для регистрации", а назад привезут только 15 февраля. Узнать, о чем же мы, собственно, договариваемся с государством, у которого нанимаем жилье, - не было ни времени, ни возможности... Потому что, если там даже написано, что в случае неуплаты квартплатынас с дочерью немедленно расстреляют, я, как и прочие граждане в очереди, не могу исправить ни единой буквы.

Слово "кондоминиум", которое многие так и не научились выговаривать, уходит в прошлое. Прекращает действовать Закон о товариществах собственников жилья, который был первой попыткой отрегулировать процесс управления гражданами той недвижимостью, которая им принадлежит.

Песня о собственнике

Жилищный кодекс обязывает собственников в любом многоквартирном доме ежегодно проводить общее собрание. На нем должны быть определены размер платежей за жилищные услуги, выбор формы управления и той организации, которая будет их оказывать.

Значительно расширилось количество форм управления. Из существующих осталось только товарищество собственников жилья. Оно регистрируется как юридическое лицо, которое самостоятельно организует поставку всех видов услуг. Уполномоченная государством служба заказчика упразднена. Она перестала отвечать требованиям времени, поскольку сейчас более половины жилищного фонда принадлежит частным собственникам. Поэтому возникла новая форма управления - уполномоченная собственниками организация. В любом доме, в котором преобладает частная собственность, они могут сами определять, кто будет управлять и обслуживать их жилье.

Третья форма - уполномоченная органом местного самоуправления организация, которая выбирается лишь в том случае, если собственники не реализовали свое право по выбору формы управления.

Кто, за что и кому?

Цена за жилищные услуги через год тоже будет определяться внутри многоквартирного дома. И если сейчас население оплачивает 85 процентов услуг, то в 2006 году жители будут самостоятельно на 100 процентов оплачивать обслуживание их дома. И платить будут той организации, за которую на собрании проголосовало более половины собственников.

Монополизм в сфере жилищного хозяйства разрушается. Более 120 участников рынка готовы предложить свои услуги, причем около половины из них - это частные компании. Существует возможность выбора и по цене, и по качеству предоставляемых услуг, и по их перечню. Но правительством Петербурга утвержден некий базовый перечень и нормативный уровень качества услуг.

Закат приватизации

На 1 июля 2004 года в частной собственности находилось более 60 процентов жилья. И сейчас активная приватизация квартир продолжается. Существенный момент, который прописан в новом Жилищном кодексе, - то, что на приватизацию у нас осталось менее 2 лет. 1 января 2007 года бесплатная приватизация будет завершена. Те помещения, которые будут передаваться по договору социального найма, после 1 марта 2005 года бесплатно приватизироваться не будут.

Очередность никто не отменял

Ключевой момент, который должен быть разработан в регионе, - основание для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий.

В этом вопросе теперь все будет решать не столько факт жилищной обеспеченности, а наличие имущественной обеспеченности. Жилье по договору социального найма будет предоставляться теперь только малоимущим гражданам.

Но очередь никто не отменяет. Она будет перераспределена, и государство будет оказывать косвенную поддержку в его приобретении в виде субсидий или предоставления ипотеки.

Борьба с неплательщиками

С нанимателями вопрос решается просто. Поскольку заключается договор социального найма, то если одна из сторон по этому документу не выполняет свои обязательства, а главные из них - это оплата за предоставление помещения, коммунальные и жилищные услуги, то договор в судебном порядке может быть расторгнут и наниматель выселен. Для начала - в жилье для временного поселения до погашения всех задолженностей.

С собственниками ситуация сложная. В Жилищном кодексе принято следующее. ТСЖ может предъявить к недобросовестному собственнику претензии в связи с тем ущербом, который нанесен неплательщиком этой организации. Этот ущерб может быть связан либо с пенями, которые появились из-за задолженности компаниям-монополистам, предоставляющим услуги, либо с аварийной ситуацией, причина которой вовремя не было устранена, то есть не был произведен надлежащий ремонт. Таким образом, размер ущерба может быть выше размера неплатежей.

Начальник управления по работе с ОСЖ и УК жилищного комитета Олег Вихтюк: "Положительный момент нового Жилищного кодекса в том, что он открывает новые перспективы для привлечения бизнеса в управление жилищным хозяйством и для активизации граждан-собственников в выборе формы управления и в повседневной жизни дома. Вполне понятно, что первое время, пока не произойдет психологический перелом и люди не поймут, что от них самих зависит порядок, будет преобладать уполномоченная органом местного самоуправления организация, которая выбирается лишь в том случае, если собственники не реализовали свое право по выбору формы управления. Но в дальнейшем эта форма уйдет, и собственники сами будут определять ту организацию, которая станет оказывать им услуги. При этом можно сократить до максимума цепочку, которая соединяет тех, кто предоставляет услуги, и тех, кто их получает".

Вице-президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСму" Кирилл Вязовский: "К сожалению, кодекс написан теоретиками, и в нем есть масса противоречий. Более того, некоторые важные вопросы, которые оставались актуальными в последние годы и требовали решения, так и не были отражены. К примеру, такие вопросы, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Регламентации их деятельности уделяется много внимания. Однако в документе также говорится о том, что с 1 января все кооперативы должны быть ликвидированы либо реорганизованы в ТСЖ. Что касается товариществ собственников жилья, то непонятно, например, каким образом будет обслуживаться новый дом, пока жители не соберутся, не создадут ТСЖ и не выберут управляющую компанию и поставщика услуг. Фактически кодекс изъял у дольщиков право создания объединения собственников до того, как дом построен, так как в нем прописано, что ТСЖ создается двумя способами - на собрании домовладельцев, когда собственность уже зарегистрирована, либо же будущими потенциальными собственниками. Последняя формулировка весьма странная, так как люди и продают свои доли, и наследуют, и уступают, и умирают, в конце концов".

Председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова: "В кодексе четко определено, что в многоквартирных домах должны создаваться товарищества собственников жилья. Это положительный момент. Однако у нас в Петербурге город как собственник должен вступать в товарищества собственников жилья и показывать тем самым пример, но он, к сожалению, этого делать не хочет. Поэтому возникают сложности".

Юлия Догадина

Наниматель, сдавай ордер. Собственник, готовь кошелек, читая новый Жилищный кодекс  »
Юридические статьи »
Читайте также