Доля дольщика стала слаще

1 апреля вступает в силу закон о долевом строительстве, значительно улучшающий положение инвесторов, вкладывающих средства в жилье. Таким образом, строительному лобби не удалось наложить годичный мораторий на ненавистный им закон. Тем не менее отступать застройщики пока не намерены.

Как отмечают эксперты, в последнее время число конфликтных ситуаций между дольщиками и строителями сокращается, и судебная практика складывается в пользу граждан, вкладывающих средства в жилье. В то же время застройщики по-прежнему предлагают договоры, предоставляющие дольщикам «птичьи права».

Не получить квартиру

Проблема: по некоторым данным, в Петербурге в прошлом году те или иные проблемы с получением квартиры возникли у 15 тыс. дольщиков. Одно из нашумевших дел с «двойной продажей» связано с компаниями «Инкост» и «Виадук», когда застройщик расплатился квартирами дольщиков с подрядной организацией. Другой верный «способ» не получить квартиру – если дом не принят госкомиссией. Тогда у дольщика возникают сложности с регистрацией права собственности. Как правило, в такой ситуации суды встают на сторону дольщиков. И наконец, третий случай – срыв сроков строительства, когда дольщик по идее может требовать расторжения договора. Правда, в последних двух случаях проблема заключается в том, что дольщик заинтересован не в возврате денег, а в получении жилья. Даже если по суду ему будет возвращена вся вложенная сумма, с учетом постоянного роста цен на недвижимость при расторжении договора дольщик много теряет.

По новому закону: дважды продать одну и ту же жилплощадь не удастся, так как вводится обязательное требование регистрации договоров долевого строительства. При нарушении сроков сдачи объекта застройщик будет нести серьезные потери (пени в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ в день), и, скорее всего, таких случаев будет меньше. Хотя есть и другой вариант: чтобы обезопасить себя, застройщики при заключении договоров будут заведомо завышать сроки.

Заплатить лишнее

Проблема: как правило, в договоре предусматривается возможность увеличения цены в пределах 5-10% в случае удорожания стройматериалов, работ и т. д. Хотя не редки и ситуации, когда компании предлагают дольщикам заключать договоры, предоставляющие им (застройщикам) неограниченные права по изменению цены.

Более изощренная форма доппоборов – создание застройщиком товарищества собственников жилья, вступление в которое является обязательным. Это товарищество, на этапе строительства фактически подчиненное застройщику, принимает решение об остеклении лоджий, установке стеклопакетов, домофонов и пр. Нужные средства собираются с дольщиков, а застройщик экономит приличную сумму. Так, в декабре 2003 года подобная ситуация возникла по одному из домов, возводимых компанией «Петербургстрой Skanska», которая предложила дольщикам доплатить $1,5-2 тыс. «за повышение комфортабельности жилья». Дольщики до суда не дошли.

По новому закону: изменение цены возможно, только если это четко прописано в договоре. Доппоборы, не оговоренные в соглашении, исключены.

Купить воздуха

Проблема: недавно в Петербурге большой резонанс вызвало дело компании «Пионер», которая начала рекламную акцию и привлечение дольщиков, еще не расплатившись с городом за земельный участок под дом и не имея разрешения на строительство. Дольщики рисковали остаться ни с чем. Специалисты оценивают это дело по-разному. Одни считают, что негласно так поступают многие компании (называются порядка 50 объектов), другие уверены, что такая практика, скорее, характерна для Москвы, а в Питере это единичные случаи.

По новому закону: привлекать средства дольщиков можно будет только при наличии всех разрешений и проектно-сметной документации.

Застройщики подправят закон

В Госдуме рассматриваются 80 поправок к закону, подготовленных строителями. Они надеются, что большая часть из них будет принята уже в первой декаде апреля. Вот основные требования строителей:

Сократить размер неустойки за просрочку передачи квартиры в собственность с 1/75 до 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ.

Разрешить застройщикам не публиковать в СМИ проектную документацию, если компания не собирается рекламировать свой объект.

Предоставить застройщику, как и дольщику, право расторжения договора в одностороннем порядке по любому формальному поводу.

Установить штрафные санкции в случае досрочного расторжения договора: для дольщика в размере ставки рефинансирования ЦБ, для застройщика – двукратной ставки рефинансирования ЦБ.

Установить, что приостановление строительства, в случае просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства, возможно только в судебном порядке и при наличии вины застройщика.

Предоставить застройщику право сдавать по отдельности каждую секцию дома.

Закон должен определять отношения с дольщиками по объектам, разрешение на строительство которых будет получено после 1 апреля и на которые еще не привлекались средства. У питерских компаний, по данным Ассоциации домостроителей, таким образом образуется задел порядка 5 млн. м2, который позволит им еще год-полтора действовать в прежних рамках.

Алексей Травин

И хорошее построение не покинет больше вас Чем жилищно-накопительный кооператив отличается от пирамиды?  »
Юридические статьи »
Читайте также