Малый бизнес Петербурга стремится из арендаторов в собственники

Закон, к сожалению, пока не способствует минимизации затрат при выкупе "своего" помещения

Андрей Пархоменко, директор ООО "Меркурий"

"При выкупе своего объекта арендатор теряет деньги"

Документ имеет ряд существенных недостатков. Во-первых, закон не учитывает финансовый взнос арендаторов в рыночную стоимость объектов аренды. Во-вторых, не предоставляет первоочередное право на выкуп арендаторам как совладельцам.

Дело в том, что рыночная стоимость объектов аренды складывается из первоначальной стоимости объекта и стоимости неотъемлемых улучшений, производимых арендатором. По минимально необходимым требованиям стоимость ремонта и инженерного оснащения составляет $150 на м2 (пожарная и охранная сигнализация, косметический ремонт, вентиляция, сантехника и т.д.). Получается, что стоимость необходимого ремонта для выполнения современных норм ведения бизнеса может быть равна первоначальной стоимости объекта. Таким образом, часть рыночной стоимости объекта создается на деньги арендатора.

Не все знакомы с реальным положением вещей. Первоначальное состояние помещений, сдаваемых в аренду КУГИ, более чем плохое, и стоимость его гораздо меньше рыночной. А при проведении ремонта зачесть его в счет аренды не удается, хотя арендатор, как я уже говорил, вкладывает немалые деньги. При выкупе своего объекта на аукционе арендатор или теряет деньги, затраченные на ремонт, или дважды оплачивает улучшение объекта. Закон совершенно не учитывает состояние и интересы малого и среднего бизнеса, которые и являются арендаторами государственного имущества.

Ирина Щукина, начальник аналитического отдела методического управления КУГИ Администрации Петербурга

"Передача объекта в аренду не влечет перехода права собственности"

Вывод Андрея Пархоменко о наличии существенных недостатков в федеральном Законе №178-фз от 27.02.03 "О приватизации государственного и муниципального имущества" я не разделяю по нескольким причинам.

В выводе о том, что закон не учитывает финансовый взнос арендаторов в рыночную стоимость объектов аренды и не предоставляет первоочередное право на выкуп арендаторам, хочу отметить, что отношения, связанные с предоставлением государственного имущества в аренду, и отношения по поводу приватизации -- это два абсолютно самостоятельных вида гражданских правоотношений. Соответственно, требуется и самостоятельное правовое регулирование этих отношений -- арендные отношения урегулированы главой 34 Гражданского кодекса РФ, ст. 217, посвященная вопросу о приватизации государственного и муниципального имущества, содержит указание на то, что такие отношения регулируются Законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Поэтому необходимо сначала рассмотреть вопрос, связанный с затратами арендатора по улучшению арендного имущества, а затем вопросы приватизации.

Действительно, состояние объектов нежилого фонда, предлагаемых для сдачи в аренду, не всегда позволяет арендатору приступить к использованию помещений без проведения ремонта. Однако данные о состоянии помещения, а также о необходимости проведения ремонтных работ всегда публикуются наряду со сведениями о местоположении объекта, площади, ставке арендной платы и др. Таким образом, подавая заявку о передачи в аренду помещения, потенциальный арендатор действует по собственному усмотрению, что охватывается принципом свободы договора.

Хотелось бы отметить, что состояние помещения всегда влияет на ставку арендной платы. Поэтому лицо, арендующее помещение, состояние которого оценено как неудовлетворительное, разумеется, будет платить гораздо меньшую арендную плату, чем арендатор помещения в нормальном состоянии.

Примерные формы договора аренды, утвержденные Распоряжением КУГИ от 27.12.00 №2357-р, предусматривают обязанность арендатора по проведению текущего и капитального ремонта арендованного объекта. При этом затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы. Ссылки на то, что провести такой зачет невозможно, опровергаются тем, что комиссия по распоряжению объектами недвижимости регулярно рассматривает обращения арендаторов по указанному вопросу. Возмещение затрат осуществляется в соответствии с Распоряжением губернатора (от 06.10.97 № 1036-р), совместного Распоряжения КУГИ и Комитета финансов от 03.10.02 №69-р/1823-р и договором аренды.

Применительно к произведенным арендатором улучшениям объекта следует указать, что в соответствии с договором аренды отделимые улучшения будут являться собственностью арендатора, а неотделимые -- собственностью арендодателя.

В свете вышесказанного некорректно называть арендатора совладельцем имущества и вести речь о "выкупе своего имущества на аукционе", как это сделал Андрей Пархоменко.

Справедливости ради нужно отметить, что, в принципе, Гражданским кодексом РФ выкуп арендованного имущества допускается, но только в случаях, предусмотренных законом или договором. Соответственно, применительно к выкупу арендованного государственного имущества содержится отсылка к Закону о приватизации.

Обратившись к Закону о приватизации (ст. 13 о способах приватизации), можно увидеть, что такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества, не предусмотрен. Позиция законодателя в данном случае вполне логична. Поскольку, несмотря на специфику отношений, связанных с приватизацией имущества, речь идет о гражданско-правовых отношениях, а одним из основополагающих принципов гражданского права является принцип свободы собственника при распоряжении принадлежащим ему имуществом (ст. 1 и 209 ГК РФ)".

Федеральный Закон

"О приватизации государственного и муниципального имущества" №178-фз начинает вызывать разногласия среди петербургских арендаторов и КУГИ.

По мнению арендаторов, в законе не учтена система их вложений в помещения, получаемые в неудовлетворительном состоянии.

Представителям малого и среднего бизнеса выкуп помещения сразу не по карману. Поэтому сначала многие из них арендуют, а потом уже выкупают недвижимость. Закон, в свою очередь, этому не препятствует, но и не содействует.

Чтобы ввести в эксплуатацию арендованное помещение, как правило, приходится произвести определенные работы. Причем обходится это в сумму из расчета $150-300 за 1 м2. Предприниматели идут на эти затраты. Однако, вложив деньги в ремонт помещения, они увеличивают тем самым его рыночную стоимость, а выкупать его приходится на общих условиях через аукцион. Хотя закон и предполагает зачет ремонтных работ в счет аренды, но на практике, как утверждают арендаторы, произвести его достаточно трудно. КУГИ, в свою очередь, данную ситуацию как конфликтную не воспринимает, ссылаясь на то, что аренда помещения не предусматривает его выкупа. Тем не менее получается, что такая схема управления недвижимостью петербургским арендаторам невыгодна.

Анастасия Демичева

Землю - капиталистам Бизнес не хочет выкупать участки под заводами  »
Юридические статьи »
Читайте также