Управляющие просят огласить весь список

Сейчас закон "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга" готовится к третьему чтению. Считается, что принятие данного документа оживит совсем было зачахший процесс передачи городских зданий "под крыло" профессиональных управляющих компаний. Первый опыт передачи государственного объекта в управление частной компании был реализован еще в 1998 году, и именно в Петербурге. Спустя шесть лет этот механизм так и не был раскручен. Сейчас в Петербурге, по данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), в доверительное управление целевым назначением передано 68 объектов нежилого фонда (9536 кв. м), однако профессиональным управляющим компаниям отдано всего 5 зданий. Остальные объекты находятся в управлении творческих союзов, несостоявшихся агентств территориального развития и прочих.

Типичная ситуация, когда в одном здании сидят сотни арендаторов, из которых никто не отвечает за общее состояние дома. Это может привести к тому, что уже через 10 лет часть нежилого фонда просто разрушится и ее потом будет тяжело реабилитировать. Почему механизм доверительного управления в сфере недвижимости так и не стал массовым явлением? На этот вопрос попытались ответить участники "круглого стола", прошедшего 28 апреля в бизнес-центре "Арсенал".

Узок круг этих объектов, страшно далеки они от народа

По словам представителя ГУД Евгения Рязанцева, процесс передачи городской недвижимости в доверительное управление тормозится, так как много лет не происходит расширения круга объектов, переданных или предлагаемых в доверительное управление. Как заметил представитель Северо-Западной управляющей компании Анатолий Лаврушин, даже если компания соответствует всем требованиям, предъявленным к ней в законопроекте, это не сказывается на результате. "Мы неоднократно обращались в районные отделения КУГИ с предложением взять в управление тот или иной объект и везде наталкивались на стену отчуждения, - заявил он. - Нет механизма передачи зданий в доверительное управление. Законопроект все проблемы не решит".

В ходе дискуссии выяснилось, что критерии, предъявляемые к управляющей компании законом, слишком поверхностны, чтобы довольствоваться только ими при принятии решения о доверии.

Напомним, что, по принятым правилам, у претендента на получение городской недвижимости в доверительное управление должна быть официальная аккредитация. Среди условий получения аккредитации - выполнение требований к деловой репутации и опыту (компания, работающая на рынке не менее 2 лет, должна иметь в доверительном управлении не менее двух объектов, общая площадь которых составляет как минимум 5 тыс. кв. метров). Кроме того, претендующая на аккредитацию компания обязана застраховать передаваемое в управление имущество и ответственность доверительного управляющего. Наконец, у компании должна отсутствовать задолженность перед бюджетом Петербурга по налоговым и неналоговым платежам. Сейчас таким требованиям соответствуют около 40 компаний. Как заметили участники "круглого стола", отсутствие долгов и наличие 5 тыс кв. метров площадей не есть гарантия эффективного управления. К тому же критерии эффективности пока представляются даже специалистам лишь в общем виде.

Когда отступать некуда

Комментируя проблему недостаточного количества объектов недвижимости, которые город предлагает управляющим компаниям, начальник Управления инвестиций и экономической политики КУГИ Алексей Луняк заметил, что в данном случае спрос расходится с предложением. "Мы в первую очередь стремимся вовлечь в коммерческий оборот "трудные", неликвидные объекты, а спросом пользуются, как правило, здания, которые и так приносят доход", - пояснил он. В то же время г-н Луняк признал, что вопросы реинвестирования средств в ремонт и содержания объектов недвижимости более полно и оперативно решает УК, так как процесс рефинансирования бюджетных поступлений имеет длительный цикл, проходя через несколько комитетов. Это, в свою очередь, может негативно отразиться на судьбе здания, некогда доходный объект со временем может стать менее доходным, а то и вовсе убыточным.

Многие петербургские здания, которые и по местоположению, и по параметрам являются высоколиквидными, сегодня практически ничего не стоят из-за плохого состояния. В ГУД считают, что если подключить к работе управляющих, то уже через 5-10 лет можно получить объекты с совершенно иными характеристиками, которые можно будет продать в частные руки совсем за другие деньги.

Судя по ранним высказываниям главы КУГИ Игоря Метельского, город считает передачу имущества в доверительное управление целесообразной и необходимой в двух случаях. Когда нужно принимать оперативные меры и в буквальном смысле спасать здание от разрушения, от технических аварий, обременений, судебных споров. И когда поводом для передачи объекта в доверительное управление является нереализованный потенциал здания. В этом случае внимание акцентируется на дополнительных доходах, которые получит бюджет в случае привлечения доверительного управляющего (сейчас это упущенный доход).

Администрация Петербурга взяла на себя обязательства публиковать ежегодные планы по количеству объектов, передаваемых в доверительное управление. Сейчас в среде управляющих ходит слух, что в КУГИ есть полный поименный список объектов недвижимости, которые могут быть переданы в доверительное управление. Горячие головы предлагают за него аж тысячу долларов. Чиновники советуют бизнесменам не попадаться на эту удочку и обращаться к официальным источникам.

Н. С.

Движимое имущество учтут  »
Юридические статьи »
Читайте также