Управление домом — работа для профессионала И неразумно перекладывать ее на плечи жильцов

Мы все стоим перед сложным выбором: кому доверить управление нашими домами? Навязываемый путь развития через создание ТСЖ вызывает немалые опасения и многочисленные вопросы. Одно дело — организация ТСЖ в новых домах и совершенно другое — в домах с длительной историей эксплуатации. Ситуацию можно сравнить с покупкой автомобиля. Если вы приобретаете новый автомобиль, да еще в авторизованном салоне, можно не утруждать себя детальным обследованием технического состояния авто — если что, есть куда обратиться с претензиями, да и вероятность возникновения таковых невелика.

Если же вы вынуждены покупать подержанный автомобиль, да еще с неизвестной историей эксплуатации, то можно сильно промахнуться.

Многие наши дома находятся в таком состоянии, что сразу после образования ТСЖ жильцы могут оказаться перед необходимостью капитального ремонта если не всего здания, то различных систем его жизнеобеспечения. Логика нового ЖК предполагает, что владение квартирой является ответственностью, и это в принципе правильный подход. Неправильно другое — пытаться переложить на непрофессионалов те организационные и финансовые функции, которые им незнакомы и на освоение которых нет ни времени, ни сил у работающих граждан. В конце концов появление в семье ребенка также предполагает огромную ответственность, но, слава богу, пока не додумались перекладывать на плечи родителей организацию родильных домов и системы школьно-дошкольного образования...

До того как жильцы смогут приступить к созданию ТСЖ, они должны абсолютно четко представлять, что это будет означать для них в организационном и финансовом плане. Каждый дом должен иметь нечто вроде технического паспорта с описанием текущего состояния всех систем, сроков и стоимости произведенного обслуживания. К сожалению, практика нашей жизни такова, что доверять бумагам, подписанным даже высокопоставленными чиновниками от «Жилкомсервиса», вряд ли стоит. Значит, нужны механизмы проверки и финансовой ответственности за предоставление недостоверных сведений и непроизведенные работы.

Наc уверяют, что нынешняя квартплата экономически обоснована, просто жилищные службы не в состоянии должным образом обслуживать наши дома, поскольку недобросовестные жильцы задолжали ЖКХ огромные суммы. Но так ли уж велики долги наши перед жилищно-коммунальной системой? Сами жилищники (устами представителей жилищного комитета) признают, что собираемость квартирной платы по городу обычно на уровне 90%. Так скажите, кто из нас получает на 90% услуги от того, за что мы вносим деньги на счета ЖКХ?

И раз уж зашел разговор о должниках, давайте говорить обо всех! О том, например, какова задолженность жэков перед гражданами. Сравните графы, по которым нам начисляются платежи, с реальным исполнением работ. Если влажная уборка иногда и бывает, то что, кроме пола, ей подвергается? Двери, окна, стенки лифта и т. д. — они вообще знакомы с тряпкой? Почему после трехнедельного (в лучшем случае) профилактического летнего ремонта теплотрасс аварии так и сыплются всю осень и зиму, и мы сидим без оплаченных воды и тепла?

В соответствии с утвержденными Госкомитетом РФ по строительству и ЖКХ правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда ремонт в наших подъездах должен производиться не реже, чем один раз в 3 — 5 лет. Сколько же нам должны за 20 (30, 50...) лет без ремонта? И так далее по всем графам. Можно с уверенностью утверждать, что ЖКХ задолжало добросовестным жильцам значительное количество оплаченных, но не предоставленных услуг. Так почему никто не несет персональной ответственности за наши холодные батареи и неработающие лифты? Пусть сначала наши дома приведут в порядок, а потом затевают новые реформы с непредсказуемым результатом!

Проблема нашего ЖКХ, по-видимому, прежде всего в недобросовестности исполнителей и отсутствии рычагов воздействия на них.

Теоретически ТСЖ и задуманы для того, чтобы такие рычаги появились. Практически же на рынке отсутствуют реальные альтернативные компании, способные осуществлять соответствующие услуги, и нет гарантий надежности тех компаний, которые могут начать появляться. И в конечном счете на данном этапе мы в большинстве своем пойдем все в те же «Жилкомсервисы», только перед этим будем долго мучаться с организацией ТСЖ...

Совершенно неясно так же, как будут перераспределяться городские субсидии на содержание неприватизированного жилого фонда, перемешанного с приватизированным жильем. Даже получение подобной информации составляет проблему!

К новой системе необходим переходный период. Контингент жильцов в большинстве домов разнородный, не все квартиры приватизированы. Многим просто не под силу даже вникать в суть предлагаемых изменений, не то что их организовывать. Надо посмотреть на ситуацию трезво и признать, что массовое создание ТСЖ не только нереально, но и нецелесообразно, поскольку неизбежный при массовом «забеге» поток негатива погубит саму здравую идею.

Какова цель перехода к ТСЖ?

Во-первых, выделение средств, собираемых с каждого конкретного дома, из общего потока денег, поступающих на счета ЖКХ. Но это возможно и без ТСЖ.

Во-вторых, это появление некой структуры, отвечающей за заключение договоров на услуги и наблюдение за их исполнением. Однако для этого все равно потребуются менеджеры, управляющие, домоуправы — назовите, как хотите, но, по сути, это должна быть небольшая структура (фирма), заинтересованно отвечающая за состояние дома, находящаяся в курсе его проблем и знающая, как их решать. «Заинтересованность» здесь ключевое слово. Она может быть разной. Идея ТСЖ предполагает, что обитатели дома заинтересованы в этом по определению. Это так, но необходим еще и профессионализм. Только профессионал, заинтересованный материально, карьерно, своим бизнесом, может решать проблемы. Например, проблемы собираемости квартплаты или нахождения технических решений отключения неплательщиков от неоплаченных благ. Но уж оплаченные услуги жильцам должны быть предоставлены.

Дому нужен один хозяин. Не в смысле один собственник, а в смысле единый хозяйствующий субъект. Деятельность такого субъекта должны контролировать жильцы, и он должен быть реально для них доступен и восприимчив к их жалобам. Одна небольшая фирма может поддерживать несколько домов, но не 100 — 150. А ведь именно в такие «кусты» предполагается объединить здания, где на 1 марта 2006 года ТСЖ не будут созданы. Самое обидное, что за это «не создание», судя по всему, нам опять начнут пенять, что это мы, несознательные граждане, не поняли своего счастья и не воспользовались очередной прекрасной возможностью улучшить свою жизнь (вслед за пенсионной реформой и монетизацией льгот ).

Да, управление домом — сложная работа, и она должна хорошо оплачиваться. Опыт решения всех этих проблем есть, причем совсем недалеко — в соседней с нами Эстонии. Там, например, введена дополнительная плата, пропорциональная метражу квартиры, на содержание штата ТСЖ. Это максимум 7 эстонских крон (15 руб.) с квадратного метра, а обычно 2 — 3. В зависимости от успешности деятельности менеджеров плата за большую четырехкомнатную квартиру в Таллине может быть меньше (1800 руб.), чем за однокомнатную (2000 руб.) в другом доме — это реальная ситуация. Но перед этим жильцы более успешного дома «вложились» по тысяче долларов с квартиры и построили свою мини-котельную, получив независимость от «теплового» монополиста. Впрочем, вряд ли этот опыт подходит сегодня нам. Кто может себе представить обычный дом в Петербурге, жильцы которого готовы скинуться по тысяче долларов?..

Мне могут возразить, что малые обслуживающие структуры сложно организовать. Отвечу: не сложнее, чем ТСЖ. Просто создавать ТСЖ должны сами жители, а эти малые фирмы — жилищные службы под контролем жителей. Это не мы должны обходить все квартиры в свое послерабочее время, а жилищники так перестроить свой график, чтобы застать жильцов дома или дозвониться им и сообщить, когда и где можно будет встретиться с потенциальными управляющими.

Скажете, они не будут этого делать? Думаю, что, если жильцы начнут массово обращаться в суды по поводу взыскания денег за оплаченные, но не предоставленные услуги, будут. Еще наперегонки друг с другом, чтобы не потерять свои не так уж и плохо оплачиваемые места.

Вера Надеждина

Не говорить на языке вражды Сегодня это единственный путь к достижению стабильности в обществе  »
Юридические статьи »
Читайте также