Радиомост Совместный проект "Радио России" и газеты "Вечерний Петербург" новый Жилищный кодекс: зубки режутся

Полтора месяца назад, 1 марта, вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Какие достоинства и недостатки нового закона успели себя проявить? Что такое "управление жилыми домами"? Какую форму управления своим домом выбрать - "товарищество собственников жилья" или "управляющую компанию"? Об этом рассуждали в "Радиоклубе на Итальянской". На вопросы ведущей Наталии Савощик отвечали: Олег Вихтюк, начальник управления по работе с объединениями собственников и управляющими компаниями жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга; Надежда Гордеева, управляющая коллегии адвокатов "Гордеева и партнеры" Адвокатской палаты Петербурга; Валерий Глухов, эксперт по жилищным вопросам Союза потребителей России.

Наталия Савощик: - Так все-таки новый ЖК в большинстве своем содержит достоинства или недостатки?

Надежда Гордеева: - Главное достоинство Жилищного кодекса - то, что он наконец-то принят. Прежнее жилищное законодательство существовало без изменений более 30 лет, это очень плохо. Новый кодекс законодатель попытался приблизить к жизненным реалиям. Но. Мне как юристу не нравится, что в жилищном законодательстве, то есть подотрасли гражданского законодательства, снова указываются те права и обязанности собственников жилья, которые и так регулируются Гражданским кодексом. Жилищный кодекс должен, на мой взгляд, регулировать отношения, касающиеся прежде всего государственной собственности. И еще один момент: в ЖК есть понятия "жилищный кооператив" и "жилищно-строительный кооператив", но одновременно с ЖК был принят Закон о жилищно-накопительных кооперативах. У граждан, естественно, возникают вопросы: сколько вообще кооперативов существует? Кооперативы, о которых говорится в новом ЖК, - это когда граждане решили построить отдельный дом либо провести реконструкцию за свой счет и занимаютсяэтим строительством. А жилищно-накопительные, в отношении которых есть абсолютно другой закон, - это жилье в рассрочку на 10 лет.

Олег Вихтюк: - Я считаю, что сильных мест в новом ЖК значительно больше, чем слабых, хотя и слабые присутствуют: нельзя, наверное, сразу написать документ, который был бы идеален с точки зрения юридической техники. Очень многое можно будет регулировать на уровне субъектов Федерации и муниципальных образований - будут местные законы и подзаконные акты, постановления правительства Санкт-Петербурга, распоряжения отраслевых комитетов, призванные дополнять, детализировать, "переводить" для простого потребителя на более понятный язык то, что прописано в ЖК. Часть этих законов уже находится в Законодательном собрании либо рассматривается правительством, и гражданам именно сейчас, в апреле - мае, нужно особенно пристально следить за публикациями в прессе: в теме ЖК многое будет уточняться, дополняться и разъясняться.

Н. С.: - Так в чем, на ваш взгляд, сильные стороны нового ЖК?

О. В.: - Самая сильная сторона нового ЖК в том, что он наконец-то учитывает реальное положение вещей в сфере эксплуатации жилищного фонда. Он жестко констатирует, что любой собственник имеет право управлять своей собственностью в соответствии с решениями, принятыми на общих собраниях. И очень важно, что признается равенство всех форм собственности; раньше государство преобладало, а гражданин не имел тех возможностей и прав, которые сейчас у него появляются.

Валерий Глухов: - В целом нельзя ответить на вопрос, какие достоинства и недостатки у нового ЖК. Поскольку кодекс обращен, с одной стороны, на собственника, а с другой стороны - на пользователей. С одной стороны - на богатых, а с другой стороны - на бедняков. Для богатых он хорош, в нем более четко все прописано. Но в нем и огромное количество недостатков, особенно касающихся лишения жилья бывшего члена семьи и даже нынешнего члена семьи, если он живет у собственника. В прессе писали, что Виктор Христенко, курирующий Жилищный кодекс, сказал, что перед правительством была поставлена задача в четыре раза сократить очередь на жилье; поэтому можно предполагать, что многим и жизни не хватит, чтобы жилья дождаться... А статьи ЖК вроде той, которая говорит, что, если дом окажется аварийным, собственники должны снести его за свой счет, мне вообще представляются абсурдными.

Телефон: "Я председатель жилищного кооператива. Первый вопрос - Олегу Викторовичу. Сегодня все права - у собственника, его за неуплату нельзя ни выселить, ни отключить услуги, ни назначить нормальную пеню. А ведь существует целая группа своеобразных собственников - психбольные, наркоманы, алкоголики, жулики. Как быть, если закон не предусматривает никаких санкций? И второй вопрос - Валерию Дмитриевичу. Все время говорится, что в случаях постоянной неуплаты нужно подавать в суд. Я прошел два суда. Даже по совершенно однозначным вопросам они длятся два года!"

О. В.: - Решение по поводу того, кто невменяем или грубо нарушает закон, принимает все-таки суд. То, что из формы 7 и формы 9 убрали подпись председателя жилищного или жилищно-строительного кооператива, тоже логично: эти документы не требуют такого заверения, хотя раньше председатели ЖСК часто применяли свою подпись именно в борьбе с неплательщиками. Но здесь действует совершенно другое законодательство, есть другие, более легитимные способы борьбы.

Н. С.: - А какие есть способы борьбы с неплательщиками?

О. В.: - Первая ступень - это предупреждение-напоминание (обязательно письменное), что услуги не были своевременно оплачены. Если человек все равно не платит - и кооператив, и ТСЖ, и управляющая компания имеют право взыскать с него не только задолженность, но и тот ущерб, который был нанесен из-за несвоевременности оплаты. И взыскать через суд - другого порядка нет.

В. Г.: - По признанию самих судей, которые в городе имеют в среднем по тысяче дел на каждого, - они просто "захлебываются". Но если вы не пойдете в суд, то вообще никак не решите свой вопрос. Просто вкатите неплательщику иск с учетом всех судебных издержек и потраченного времени.

Н. Г.: - В ЖК сказано: кооперативы, существовавшие в советский период, должны решать свою судьбу, реорганизовавшись в ТСЖ. И не нужно будет обращаться в суды; собственники сами будут решать подобные вопросы на собраниях.

Н. С.: - В ЖК упоминаются две формы управления - ТСЖ и управляющая компания. В чем преимущества и недостатки каждой из форм?

О. В.: - Когда в доме живет много собственников, необходимо кому-то делегировать право действовать от имени всех. ЖК предусматривает либо создание специального юридического лица, учредителями которого выступают сами собственники (то есть и юридическое лицо, и расчетный счет закреплены за конкретным домом), либо приглашается одна из компаний-профессионалов, работающих на этом рынке, и она управляет этим многоквартирным домом. Выбор формы управления домом - исключительная компетенция общего собрания собственников помещений. На собрании должно присутствовать не меньше 50 процентов собственников по площадям дома, и не менее половины из них должны проголосовать за данный способ управления. При этом для легитимности будет достаточно оформленного протокола.

Н. С.: - И все-таки какой путь лучше?

В. Г.: - Не надо их противопоставлять. Товарищество тоже может заключить договор с управляющей компанией. На Западе так и делают, а сейчас эксперимент в нашем Адмиралтейском районе проводится. Вопрос в другом. Граждане абсолютно неграмотны в правовом отношении. И сегодня в ЖСК нет квартирных уставов, хотя ЖСК с 62-го года существуют, - а ведь с уставами надо бы ознакомиться каждому. Если во главе товарищества встанет не очень добросовестный человек - это крайне опасно; уже достаточно случаев, когда председатель навязывает жильцам свою волю. Я не понимаю, почему бы властям не издать массовым тиражом специальную брошюру, в которой разъяснялись бы все правила.

Н. С.: - Олег Викторович, вы в правительстве не думали об этом?

О. В.: - Жилищный комитет 1 марта утвердил новый примерный устав ТСЖ, который полностью соответствует новому Жилищному кодексу, с ним могут ознакомиться все горожане. Этот пакет документов (устав; механизм передачи дома при смене формы управления; новые распоряжения правительства, касающиеся порядка оформления земли, передаваемой в состав общей долевой собственности дома; образцы протоколов, инструкций; методика создания ТСЖ) уже передан во все административные районы и муниципальные образования, эти документы есть в каждом районном жилищном агентстве, в каждом ОАО Жилкомсервиса, в каждой частной управляющей компании...

В. Г.: - Да не пойдет человек в администрацию читать! Почему не издадут, чтобы человек мог купить?!

О. В.: - Они издаются, причем в бесплатных газетах районных, муниципальных, - я думаю, просто еще "волна" не успела подняться: такие газеты выходят не часто, раз в неделю, а то и раз в месяц. Мы же всего чуть больше месяца живем по новому ЖК. И, кстати, готовится к публикации ряд брошюр: я видел макеты как минимум трех изданий.

Телефон: "Говорит Леонид Васильевич. Где и как определен порядок ремонта существующего жилья перед передачей домов в управление ТСЖ?"

В. Г.: - Нигде не определен.

О. В.: - Я бы по-другому сформулировал: не до передачи дома, а в процессе передачи при смене формы управления составляется акт, в котором отражена характеристика всех конструктивных элементов здания. Этот документ дает основание на включение в адресную программу капремонта.

Н. Г.: - Каждый собственник в многоквартирном доме обязан содержать в том числе и места общего пользования, и нести расходы. Не придет чужой дядя и не будет убирать ваш подъезд, если собственники сами не определятся, кто, сколько и что должен делать.

Телефон: "Татьяна Николаевна. Установлены ли нормы жилой площади при расселении дома из-за капремонта для собственника и несобственника жилья?"

О. В.: - Социальная норма площади жилья в Петербурге для одного собственника - 36 метров, для двоих - 50, для троих - по 20 метров на каждого. При выделении жилплощади в процессе расселения этими нормами и будем руководствоваться.

Н. Г.: - Если дом ставят на капремонт и вас селят во временное жилье (маневренный фонд), то тут нет никакой разницы, собственник вы или нет.

В. Г.: - ЖК также предполагает расселение дома, если земельный участок может быть изъят под муниципальные и государственные нужды или дом очень ветхий и идет на снос, - может быть, слушательница еще и это имела в виду. В ЖК четко написано: "выкупная цена". Выкупная цена вашего жилья должна быть больше среднерыночной, поскольку доплачивается некая сумма на переезд. Некоторые советуют провести оценку жилья, если стало известно, что через год ваш дом будут расселять; но исходить надо не из метража, а из выкупной цены.

Н. С.: - Многие председатели ТСЖ пугают жильцов тем, что частные управляющие компании будут работать, только неуклонно повышая жилищно-коммунальные тарифы...

О. В.: - Условия работы товарищества с управляющей компанией четко прописаны в договоре. Если в договоре все предусмотрено, компания не выйдет за рамки договора.

Н. Г.: - Во Владивостоке товарищества набирают такую силу, что квартплата и расходы по содержанию жилья в тех домах, где есть ТСЖ и где заключен договор с управляющими компаниями, снизились в три раза.

В. Г.: - Дело в том, что ставки тарифов по коммунальным услугам - общие, они не зависят от управляющей компании. А то, что касается обслуживания жилья, действительно прописано в договоре. Но в ЖК есть специальный пункт, который говорит о дополнительных платежах за управление. То есть так же, как на капремонт прибавляется строка в ваших платежках, - так и за управление прибавится. То, что будет дороже, - это точно. Так что товарищество должно торговаться с управляющей компанией.

О. В.: - Позвольте не согласиться. Сейчас в городе достаточно много домов, в которых плата за жилищные услуги, включая плату за управление, несколько ниже, чем в целом по городу, или такая же, - но при этом качество обслуживания во много раз лучше, чем в домах, где товариществ нет.

Н. С.: - Олег Викторович, насколько активно сегодня петербуржцы привлекают управляющие компании?

О. В.: - Этот процесс только набирает обороты, поскольку пока менялось законодательство, люди, конечно, выжидали. За второе полугодие 2004 года количество ТСЖ почти удвоилось - при постоянном количестве ЖСК. Всего объединений собственников жилья на 1 января 2005 года в городе было 2607, за первый квартал 2005 года создано 159 ТСЖ (только в старом фонде!). Думаю, в течение этого года примерно 2 - 2,5 тысячи товариществ еще появится.

Н. С.: - ТСЖ выдвигают руководителя из своих рядов. А управляющая компания привлекает профессионала. Какой путь перспективнее?

О. В.: - Кодекс тем и хорош, что возможны разные варианты. Уже сейчас в городе достаточно много ТСЖ, в которых председатель и правление работают на общественных началах, а управляет домом профессионал, приглашенный по трудовому договору.

Телефон: "Нина Васильевна, пенсионерка. Живу в пятиэтажке. У нас в подъезде 25 лет не было ремонта, хотя мы аккуратные плательщики. Вот прежде чем мы возьмем в свое ведение подъезд, нам должны сдать его в хорошем виде?"

В. Г.: - Жилищный кодекс ничего такого не прописывает.

О. В.: - Я могу сказать о практике, которая сложилась сейчас в городе. Когда в доме создается товарищество или, как первый этап, хотя бы устанавливается нормальная металлическая дверь с домофоном (то есть создаются предпосылки, чтобы сохранить отремонтированное) - конечно, в первую очередь в этом подъезде выполняется ремонт.

Н. С.: - Всех волнует тарифная политика. Есть информация, что в 2006 году государство откажется от регулирования жилищных тарифов и их будет диктовать рынок. Не значит ли это, что стоимость жилищно-коммунальных услуг взлетит до небес?

В. Г.: - Убежден, что для людей с небольшими доходами это будет трагедия. Конечно, наши выживут, как всегда выживали. Но и сейчас мы видим повышение платежей, а менталитет тот же: жильцы сами моют лестницу, но не напишут ни одного заявления. Может быть, когда люди будут задыхаться от платежей, они наконец заглянут в платежку и поинтересуются, за что же платят.

О. В.: - Новые цены на жилищные услуги, на содержание

Жилищный кодекс: Неужто «быть Петербургу пусту»?  »
Юридические статьи »
Читайте также