На пути к публичному договору Пока идет жилищная реформа, юристы без работы не останутся

В новый год страна фактически вступила с новой системой управления жилищным хозяйством. По мнению специалистов, принятие нового Жилищного кодекса, с одной стороны, устраняет целый ряд противоречий, существовавших из-за несоответствия законодательной базы изменившимся условиям, с другой - порождает новые. обсудить моменты договорных отношений в сфере ЖКХ, которые могут стать источниками конфликтов, собрались в северо-западном представительстве "Российской газеты" юристы и специалисты жилищного хозяйства.

В совете экспертов участвовали: начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга Олег Вихтюк, представитель Ленинградской областной коллегии адвокатов Александр Калаушин, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Александр Петренко, представитель Ассоциации управляющих и эксплуатирующих компаний Наталья Гарбуль, директор департамента по управлению и эксплуатации недвижимости ЗАО "ЦУН-ЛенСпецСМУ" Владимир Кузьмичев, генеральный директор ООО "Управляющая компания "СТАКС" Евгений Пургин, генеральный директор ЗАО "Строительное управление - 31" Алексей Цыбульский, генеральный директор ООО "РЭС ТСВ" Сергей Тихонов.

Александр Калаушин: В ходе жилищно-коммунальной реформы выявилось несколько направлений, по которым будут развиваться договорные отношения. Первое - взаимоотношения управляющих компаний с гражданами. Это наиболее сложная тема, поскольку на всех других уровнях рыночные отношения в той или иной степени уже появились, а здесь они только возникают. И собственники или наниматели квартир просто не осознают, что должны заключать договоры на обслуживание их жилья.

Второе направление - взаимоотношения с поставщиками ресурсов. В первую очередь, с естественными монополиями. Здесь опыт договорных отношений больше, но зато монополисты умеют лучше лоббировать свои интересы, чем жилищники.

Наконец, сложным будет вопрос неплатежей. Это и сейчас является одной из самых больных проблем жилищного хозяйства. С передачей функции управления в руки частных компаний вопрос, я боюсь, обострится. С неимущих жильцов долги взыскать очень сложно. Кто в таком случае будет покрывать издержки управляющих компаний?

- Попросим представителя городских властей описать нынешнюю ситуацию с договорами всех видов.

Олег Вихтюк: Начнем с договоров между собственниками жилья и управляющими и эксплуатирующими организациями. Первый вариант - публичный договор, когда на общем собрании домовладельцев право управления передано управляющей компании. Такого варианта не было в старом Жилищном кодексе. В новом он, на мой взгляд, станет одним из основных. Публичный договор обязателен для всех проживающих в доме. А поэтому все обязанности и права сторон в нем должны быть наиболее четко и подробно прописаны. Сейчас мы заняты подготовкой примерного варианта подобного договора и хотели бы иметь его в готовом виде к моменту вступления в силу нового Жилищного кодекса.

Второй вариант - передача функций по управлению управляющей компании от ТСЖ или ЖСК. Тут могут возникать проблемы, о которых мы, надеюсь, сегодня поговорим. Третий, наиболее распространенный в настоящее время случай: передается лишь часть управления. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются на товарищество, а на услуги жилищные - на управляющие компании. Какое-то время будут действовать все три варианта.

Теперь рассмотрим ситуацию с договорами о предоставлении услуг. Согласен, что наиболее трудно договариваться с монополистами. По моим оценкам, сложнее всего дело обстоит с теплоснабжением. Потом идут электроснабжение, водоснабжение и газоснабжение. По газу мы продвинулись дальше всего. В домах ТСЖ действует агентский договор, согласно ему товарищества получают свою долю денег в тарифе за то, что доводят услугу до потребителей и собирают платежи. В случае с водоснабжением вопрос тоже решен положительно. В тарифе на холодную воду выделено примерно 10 процентов, которые получает управляющая компания или ТСЖ.

Электроэнергетики имеют договоры с конечным потребителем (жильцом). А вот вопрос с расходом электроэнергии на общедомовые нужды и обслуживание внутридомовых сетей не решен. Мало того, он в 2004 году усугубился тем, что теперь любая обслуживающая компания или ТСЖ (юридическое лицо) должна платить дополнительный налог на добавленную стоимость. Получается, создавая ТСЖ, мы оказываемся вынуждены брать больше денег с населения за электроэнергию, поскольку юридически оно населением быть перестает, а становится "прочими потребителями". В Москве этот вопрос решен: управляющие и эксплуатационные организации приравнены к населению. Сейчас, когда устанавливаются тарифы на электроэнергию, самое время решить его и у нас.

Надо также вывести освещение мест общего пользования и расходы электроэнергии на общедомовые нужды из состава эксплуатационных расходов на содержание и текущий ремонт. И установить нормальное агентское вознаграждение за доведение энергии от общего счетчика до конечного потребителя. Сейчас оно составляет смешную цифру - 1 рубль в год с квартиры. Тут сложность в том, что конечный потребитель - коллективный.

Ну, и как я уже говорил, самая большая проблема - заключение договоров на поставку тепла и горячей воды. Здесь практически не решен ни один вопрос.

- Приходилось ли юристам - участникам нашего совета - сталкиваться с делами, связанными со спорами между жильцами и управляющими компаниями?

Александр Петренко: Надо сказать, нам ни разу не довелось судиться, защищая интересы жильцов, с частными управляющими компаниями. Зато с государственными РЖА мы сталкивались. Так же, как вести дела по спорам между собственниками квартир и товариществами собственников жилья. В последнем случае, как правило, не члены товариществ опротестовывают решения общих собраний о введении каких-то сборов на оплату дополнительных услуг. Были и тяжбы ТСЖ с другими организациями, в том числе с застройщиками. К примеру, когда те не передают землю при регистрации кондоминиума товариществу собственников жилья бесплатно. К сожалению, этот пункт в законе о ТСЖ сформулирован так, что его можно трактовать, будто бесплатно передавать землю должно только государство. И застройщики иногда этим пользуются, требуя с товариществ арендную плату.

Если говорить о результатах, то дела относительно дополнительных платежей граждане обычно выигрывают. Суд анализирует, является ли этот расход эксплуатационным, и насколько он сопоставим с тем, что платится в обычных домах. И если это система видеонаблюдения, которую решили установить члены ТСЖ на общем собрании, то суд не позволяет взыскивать такой платеж с людей, не являющихся членами товариществ. Поскольку для них решение общего собрания в этой части не обязательно.

Евгений Пургин: А у нас другая практика. Даже при старых расценках (которые были выше общегородских) мы имеем судебные решения по взысканию задолженностей по квартплате по нашим тарифам.

Александр Петренко: Я хочу напомнить о решении Конституционного Суда, который вносил изменения в закон о ТСЖ. И подтвердил, что вступление в них не обязательно. А стало быть, не обязательно и исполнение решений общего собрания в рассматриваемых нами случаях. Нет ничего плохого в системе видеонаблюдения или заборе вокруг дома. Но семье пенсионеров они не нужны. А эти рубли для них могут быть последними.

Олег Вихтюк: Причиной таких разногласий является то, что до сих пор население не Платило за жилищные услуги полную стоимость. А потому для всех домов, независимо от их состояния и от формы собственности, были одинаковые тарифы. И если управляющая компания устанавливала свой, его можно было опротестовывать в суде. С января 2006 года (а в Ленинградской области уже сейчас) мы переходим к стопроцентной оплате услуг населением, после чего у каждого дома цены на жилищные услуги будут свои. В этой ситуации другого пути, кроме как принимать их решением общего собрания домовладельцев, нет. Такие решения опротестовать уже будет невозможно.

Александр Петренко: У меня нет сомнений в профессионализме управляющих компаний. Но вот в грамотности граждан и товариществ собственников жилья - сколько угодно. Их учить надо. А у нас нет государственного подхода к воспитанию таких специалистов.

Евгений Пургин: И не нужно их воспитывать. У нас 20 тысяч жилых домов. И 20 тысяч специалистов в области ЖКХ не набрать. Конкуренция должна быть между управляющими компаниями, а государство обязано их контролировать. И вообще, у домовладельцев должно быть одно право и одна обязанность: выбрать управляющую организацию.

- Какие нормативные акты в сфере ЖКХ требуют первоочередной разработки?

Евгений Пургин: В свете того, что принят новый Жилищный кодекс, нужно разработать закон об управляющих организациях, который защищал бы наши интересы, определял порядок работы, передачи домов управляющим компаниям и от них, взаимоотношения с жильцами.

Наталья Гарбуль: Юристы могут серьезно помочь нам в урегулировании отношений с теплосетями. Даже в новых договорах нет обязательств по возмещению убытков, которые возникли по вине монополистов. Есть ли, например, акты, регламентирующие количество аварий? Просчитано же количество суток, на которые отключают воду, чтобы произвести ремонт. И это заложено в тариф. Зимой происходит много аварий теплосетей. А это убытки для ТСЖ. Они по нескольку раз в год платят за слитую воду. Страдаем и мы, так как неоднократно производим запуск и наладку. А происходят аварии часто потому, что последствия предыдущих устраняются некачественно. Например, меняют только лопнувший участок трубопровода, когда соседний тоже плохой. ТСЖ готовы судиться, но не знают, на основании каких документов это можно сделать. Не могли бы вы подготовить рекомендации, какими нормативными актами мы могли бы пользоваться?

Сергей Тихонов: И вообще, мы хотели бы четче представлять себе, что мы можем, а что не можем делать. А то мы обо всех изменениях в правилах игры на нашем рынке узнаем случайно - позвоним в комитет, прочитаем в газете.

Александр Калаушин: Думаю, должен быть действительно разработан четкий договор между управляющей компанией и ТСЖ. И поскольку население у нас довольно пассивное - люди не научились еще объединяться в защиту своих прав, предложенный вариант договора, скорее всего, будет приниматься.

Александр Петренко: Поучаствовав в этом мероприятии, я понял: пока идет реформа ЖКХ, без работы мы не останемся.

Легко ли вам управлять?

Евгений Пургин, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СТАКС":

- Самая сложная проблема, с которой нам приходилось до сих пор сталкиваться, - это получение субсидий от государства. Как известно, такие субсидии до сих пор предоставлялись только ЖСК и ТСЖ. И когда некоторые из них передали нам все функции управления, мы, чтобы не потерять зги деньги, вынуждены были тоже зарегистрировать свое товарищество собственников жилья. Пока домов в управлении у нашей компании было мало - по одному-два в районе, нам удавалось получать субсидии. Но потом одно из территориальных управлений, где никогда не сталкивались с такой ситуацией, решило послать запрос в комитет финансов: вправе ли получать субсидии ТСЖ, имеющее договор на управление домом с другим ТСЖ? Там посмотрели и сказали, что это должен быть договор доверительного управления, зарегистрированный в ГБР как сделка с недвижимостью. А поскольку этой регистрации нет, то договор ничтожен, и мы не имеем права получать субсидии.

На деле, для товарищества собственников жилья заключение договора доверительного управления невозможно, поскольку в нем собственность долевая. Но юристы комитета финансов уже разослали по районам свое письмо. И с 2002 года нам перестали выдавать субсидии. То есть возникла ситуация, когда управляющая компания должна была обслуживать жилищный фонд на заложенную в тариф для населения 51 копейку с квадратного метра, в то время как государственным РЖА доплачивали из бюджета почти до 5 рублей.

Мы подали в суд. Две инстанции выиграли, третью проиграли. Однако из решения суда следовало, что управляющая компания могла сама получать субсидии. Мы переоформили документы на управляющую компанию. В августе, когда не было денег на оплату отопления, обратились за помощью даже к вице-губернатору, но ответа и денег ждем до сих пор.

А пока длится эта борьба, городские власти задолжали нам льгот и компенсаций на сумму около 2 миллионов рублей. И вообще получается, что сегодня государство висит на шее управляющих компаний. На нас возложили сразу две функции: производственную и социальной защиты. Хотя последним должно заниматься государство. Наше дело - собирать столько денег, сколько требуется для нормальной эксплуатации дома.

Сергей Тихонов, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ООО "РЭСТСВ":

- В рамках проходящей в стране реформы ЖКХ можно выделить ряд проблем, с которыми сталкиваются как собственники имущества, так и частные управляющие и эксплуатационные организации. Сегодня, к примеру, плохо проработан алгоритм борьбы с неплательщиками за предоставленные коммунальные услуги. Данный вопрос трудно урегулировать путем переговоров между сторонами. Сейчас они обычно решаются в судебном порядке, но к положительному результату это не приводит. А ведь из-за неплатежей возникают проблемы с монополистами - поставщиками коммунальных услуг. Это же часто является причиной невыполнения работ по текущему и капитальному ремонтам.

Интересным, но совершенно недоработанным остается вопрос относительно права жителей на создание ТСЖ, кондоминиумов, выбор управляющей компании. Данное право делает людей хозяевами своих домов. Но специалистов в сфере жилищного хозяйства среди жильцов достаточно мало. Это впоследствии приводит к тому, что неправильно заключаются договоры, нерационально распределяются денежные средства, собираемые с жильцов дома на содержание и текущий ремонт жилого фонда.

Еще одна наболевшая проблема - право застройщика на регистрацию ТСЖ. Обычно председателем правления становится человек из числа сотрудников фирмы - застройщика, который, как правило, отстаивает при сдаче домов интересы своей компании, а не жильцов. Из-за этого упускаются сроки гарантийного ремонта, а недоделки строителей устраняются не по строительной гарантии, а за счет средств граждан.

Также, на наш взгляд, необходимо решить вопрос о полном техническом обслуживании и благоустройстве кварталов, получаемых управляющими компаниями по результатам конкурсов (внутридомовые дороги, нежилые помещения и т. д.) с указанием источников финансирования этих мероприятий.

Наконец следует определить источники финансирования в случае стихийных бедствий, аварий или форс-мажорных обстоятельств, когда они приводят не к полному, а частичному разрушению или повреждению конструкций и коммуникаций.

Алексей Цыбульский, ДИРЕКТОР ЗАО "СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ-31":

- Все, о чем мы говорили на совете экспертов, относится в основном к тем домам, которые были построены после 1993 года. К сожалению, жилищный фонд Петербурга очень неоднороден. И у управляющих компаний, имеющих дело с новыми домами, проблемы совершенно другие, чем у тех, кто получил в управление старый фонд. Здания отличаются и по техническому состоянию, и главное, по тому контингенту, который в них проживает. Опыт показывает: отношения с товариществами собственников жилья в новых домах поставлены на нормальную экономическую и юридическую основу. И если кто-то не выполняет своих обязательств, он несет ответственность. Совсем иное дело - старый фонд. Особенно тот, который в результате реформы переходит в управление частных компаний из рук государственных. Там надо в первую очередь менять сознание граждан. А .сделать это сложно. У людей сформировался негативный образ работника ЖКХ. А сами они почему-то считают, что, приобретя квартиру в собственность, имеют только права и никаких обязан ностей.

И еще: мы столкнулись с проблемой определения границ участков. Там, где создаются кондоминиумы, таких вопросов нет. А в старых районах? Там в одном районе может работать несколько управляющих компаний. А территория, принадлежащая ЖСК и ТСЖ, заключившим договор с этими компаниями, законодательно не закреплена. И совершенно непонятно, кто где отвечает за уборку. В большинстве случаев вопрос решается так: глава администрации, объезжая вверенную территорию, определяет, что участки у социальных объектов - школ, детских садов и так далее - должна убирать та или иная организация. Государственной жилищно-эксплуатационной службе было безразлично, откуда берутся деньги на технику, горючее и прочие расходы по такой уборке. Но не нам. У нас же в тарифах за уборку придомовой территории заложена вполне определенная сумма денег. И когда мне поступает команда убрать дополнительный участок, я убираю (поскольку иначе могут последовать санкции со стороны местной администрации). Но деньги на это никто не предусматривает и никто мне их не компенсирует.

Совет экспертов вел Юрий Звягин

Наше право ЖКХ-ассорти  »
Юридические статьи »
Читайте также