Переход немецкого качества в русское количество Кто такой Питер Дуссманн и зачем ему петербургское ЖКХ?

Раньше с барского плеча дарили шубы. Теперь районы. Не целые, правда. На позапрошлой неделе стартовала реформа ЖКХ - частным предприятиям начали отдавать на коммунальное обслуживание город. Крупными, непережеванными кусками, не отделяя частных домов от муниципальных.

Что немцу здорово, то русскому - не сметь?

2 ноября на заседании правительства Петербурга губернатор скормила два первых куска торта. Немецкой фирме "Питер-Дуссманн" отдали квартал в Адмиралтейском районе, часть Коломны. А русской компании "ЛенСпецСМУ" - остров Декабристов, бывший Голодай.

Постановление правительства прописывает основные правила игры. Первое, что бросается в глаза, - они идут вразрез с основными принципами реформы. Нет конкурсного отбора. Нет равных условий игры для разных компаний. Подход сугубо индивидуальный. Основная причина - взяться за метлу в городе пока что не так уж много желающих. А потому - кто смел, тот и съел.

Известно, что до конца 2004 года город хочет создать 46 управляющих компаний в форме ОАО, 100% акций которых принадлежат городу. При этом не возбраняется использовать и частные управляющие компании. Именно в таком качестве и предложили себя "Питер-Дуссманн", дочерняя структура Dussmann-Gruppe (Германия) - транснациональной компании по комплексному обслуживанию недвижимости, и "ЛенСпецСМУ", петербургская компания по созданию недвижимости (впрочем, обслуживанием домов они тоже занимаются).

Что русскому хорошо, то немцу смерть - это только в пословице так говорится. Что Коломна, что Голодай - настоящее дно Петербурга. Здания в квартале, ограниченном набережной Пряжки, Дровяным переулком, Лоцманской улицей и проспектом Римского-Корсакова, который решено отдать в управление "Дуссманну", построены в 1756 - 1917 годах, и большинство не проходило капремонта.

Голодай - тоже не подарок. Все дома в районе Железноводской улицы - дореволюционной постройки, очень разваленные. Советский период "приукрасил" Голодай сталинками, хрущевками и кораблями. Несколько лет назад здесь же начал строить "ЛенСпецСМУ" (комплексы "Морской фасад" и "Морской каскад"). Не так давно строящиеся каскады посетила Валентина Матвиенко, здесь и родилась у губернатора идея передать в управление "ЛенСпецСМУ" ЖКХ всего Васильевского острова (впоследствии отдаваемую территорию урезали до Голодая. Весь Васильевский одной компании - слишком жирно, решили в правительстве).

Безусловно, два этих весьма проблемных района интересны частным компаниям прежде всего землей. И потому во всех коммунальных проектах прослеживается подоплека. Поначалу, говорят эксперты, займутся только коммунальным обслуживанием, потом капремонтом и реконструкцией домов, а в отдаленной перспективе - возможно, сносом старья и новым строительством на этом месте. Однако "ЛенСпецСМУ" разрешили пока немногое - только обслуживать дома, причем совместно с выходцами из системы РЖА.

Поначалу ветераны ЖЭКов восприняли появление строителей настороженно. Но человек - существо соблазняемое. За пару дней до ноябрьских праздников прошла встреча трудящихся ЖЭС N 5 и "ЛенСпецСМУ", закончившаяся братанием. Начальник ЖЭСа заявил, что переходит на работу в управляющую компанию - дочернюю структуру "ЛенСпецСМУ" - и призвал к тому же подчиненных. Им обещали повышение зарплаты из сэкономленных средств. Первым делом поставят счетчики на воду. Кстати, за счет тех же счетчиков на первых порах собирается зарабатывать и "Дуссманн".

Вот только конкретные договоры ни с "ЛенСпецСМУ", ни с "Дуссманном" пока не подписаны. Дорабатываются в Смольном. Идет ожесточенная торговля с Жилищным комитетом, КУГИ и прочими структурами встревоженного улья.

Агитация по-товарищески

- Скорее всего, "Дуссманну" отдадут в оперативное управление и жилые и нежилые помещения всего квартала на Пряжке, что позволит им зарабатывать на аренде, на другое они просто не согласятся, и город это понимает, - рассказал "Городу" начальник отдела районного хозяйства Адмиралтейского района Сергей Томашевский.

Такая рамочная концепция прописана в ноябрьском постановлении правительства Петербурга "О проведении эксперимента... в Адмиралтейском районе".

Есть принципиальное решение правительства и о передаче до конца этого года острова Голодай в управление "ЛенСпецСМУ", однако условия прописаны еще меньше, чем в случае с немцами.

"Мы были бы просто счастливы, если бы нам предложили что-то близкое к тому, что предложили немцам", - сказали нам в "ЛенСпецСМУ".

Для того чтобы все получилось так, как хотят компании, нужно преодолеть препятствия, заложенные в петербургские законы. И первое бревно в глазу, которое предстоит распилить, - противоречие между основополагающим принципом ("создание конкурентной среды") и волевой передачей в управление целых кусков города отдельным компаниям.

Дело в том, что в домах, где более 50% квартир уже приватизированы и создано товарищество собственников жилья, это ТСЖ имеет право самостоятельно выбирать организацию, которая займется коммунальным обслуживанием дома. Навязывать собственникам управляющую компанию и исполнителей коммунальных услуг город не вправе.

В домах, где приватизировано менее 50% квартир, коммунальную организацию должен выбирать город, но - исключительно на конкурсной основе (при этом ТСЖ тоже создается, только решающим правом голоса в нем обладает государство).

Когда Валентине Матвиенко на судьбоносном заседании правительства стали говорить о законодательных препятствиях, она заявила:

- Законы законами, но не лишайте губернатора права на эксперимент! Хватит цепляться за крючки.

Кроме политической воли, есть и вполне правовой способ уложить эксперимент в русло закона или закон в русло эксперимента, что перспективнее. Для того чтобы составлять договоры на обслуживание с немцами, в каждом доме необходимо создать ТСЖ, которые затем должны поддержать "немецкую инициативу". В ближайшее время город намерен тэсэжэировать всю "немецкую слободу". Для этого ему надо убедить в такой необходимости жителей. Город уже начал агитацию.

При чем здесь Мариинка?

Население Коломны пытаются убедить в том, что очень скоро коммунальное обслуживание в их домах будет выведено на европейский уровень, дома отремонтируют, дворы благоустроят, а самим жителям не придется платить за это ни одной дополнительной копейки. Такая линия агитации только на первый взгляд абсурдна, на самом деле она весьма хорошо согласована с микрорайонным менталитетом.

Правда, в администрации Адмиралтейского района нам рассказали, что припасены и другие инструменты убеждения. Тем, кто не верит в бесплатный сыр, объяснят, что "Дуссманн" в течение 2 лет вложит около 2 млн евро в установку счетчиков горячей и холодной воды, датчики температуры, а также в закупку машин для механизированной уборки и будет на первых порах возвращать эти вложения исключительно за счет экономии воды, замены дворников роботами, но более всего - за счет сдачи в аренду тех помещений, что отдадут ему в доверительное управление.

В новоиспеченной "немецкой слободе" жилых помещений - 153,5 тыс кв. м, нежилых - 32,4 тыс кв. м, чердаков - 62,4 тыс кв. м, подвалов - 20,4 тыс кв. м. Стоимость аренды нежилого фонда под коммерческие цели в центре сейчас - от 75 у.е./кв. м в год до 200 у.е. Таким образом, если сдать хотя бы 30 тыс. кв. м по скромной ставке 100 у.е., за год можно заработать несколько больше 3 млн у.е. (у.е. в данном случае назначается КУГИ и сейчас составляет 31,5 рубля, т. е. больше доллара). Таким образом за год управляющая компания может отбить все вложения. Но это если с КУГИ не делиться, а если делиться - за пару лет. О сроке окупаемости в 2 - 3 года "Дуссманн" и заявляет.

Однако на пути к окупаемости есть грандиозное препятствие: большая часть нежилых помещений сейчас пребывает в плачевном состоянии. Зданиям нужен масштабный капремонт. В городском бюджете денег на это нет.

- Приличное коммунальное обслуживание невозможно без больших первоначальных вложений, - заявили нам отдельные независимые финансовые консультанты. - В Адмиралтейском районе, например, огромная проблема с электрическими мощностями. Чтоб оснастить дом современным оборудованием - бойлерами и т. п., надо установить современную электрическую подстанцию, собрав с каждой квартиры примерно по $1,5 тыс долларов. Скорее всего, немцы заинтересовались этим кварталом только из-за грядущего строительства новой сцены Мариинского театра. Со временем они расселят дома в квартале (при долге в 90 тысяч рублей с квартиры город имеет право выселить неплательщиков), оставив только исторические фасады, сделают капремонт и превратят их в гостиницы для иностранцев, которых будут возить на спектакли. Глава района Юнис Лукманов, который так любит рассказывать об этом проекте, вообще ни при чем. Все решалось на уровне губернатора, а в район спустили установку.

- Проект никак не связан с реконструкцией Мариинского театра, не могу описать как именно, но он родился в недрах администрации района, - опровергает версии экспертов начальник отдела районного хозяйства Сергей Томашевский.

Губернатор и КУГИ. Кто кого?

В администрации бережно хранят интервью главы Адмиралтейского района Юниса Лукманова, в котором он рассказывает, что концерн Dussmann AG & Co предложил свои услуги Петербургу через фонд "Единство", который сотрудничает с партией "Единая Россия". И Лукманов как член этой партии и даже председатель комиссии, которая занимается ЖКХ при политсовете регионального отделения, узнал об этом предложении одним из первых и реализовал его на территории своего района. И в конце концов, какая разница, кто кого нашел. Существенно другое - администрация продолжает настаивать на том, что квартплата увеличиваться не будет при безусловном улучшении обслуживания. Однако не отрицает и того, что очень скоро, возможно, начнется ликвидация социального расслоения. Беднейшие представители социума уедут из квартала.

- Если расслоение будет происходить цивилизованно, что в этом страшного? - говорит Сергей Томашевский. - Так было во многих европейских столицах.

Высшее руководство упорствует в стремлении доказать обратное.

- Нам очень повезло - до конца ноября в Германии утверждался план инвестиций на 2005 год всей компании Dussmann AG & Co, и мы успели в него попасть. Первые три года "Дуссманн" будет только инвестировать и только в конце третьего года начнет возвращать вложения, - рассказал "Городу" зам. председателя Жилищного комитета Олег Вихтюк.

- И с этого момента квартплата возрастет?

- Нет. Можно получать прибыль, увеличивая плату, а можно - минимизируя издержки. Второй путь соответствует духу экономии, присущему немецкой нации.

Пока проведению эксперимента в Коломне мешает не только тягомотная процедура создания ТСЖ и предварительной агитации, но и позиция КУГИ. Председатель комитета Игорь Метельский решительно выступил против того, чтоб отдавать немцам в распоряжение средства от аренды. Его бы устроило, чтобы деньги с арендной платы сначала поступали в бюджет, а уж потом - в управляющую компанию, например, в виде субвенций на ремонт развалившегося жилого фонда. Спор старый, как мир, - позволить доярке отпивать из ведра сразу или выделить ей же матпомощь на покупку молока в магазинах.

- Конечно, КУГИ не хочет отдавать средства, которыми привыкло распоряжаться единолично, но я надеюсь что мы при помощи губернатора все-таки договоримся с ними, - говорит Сергей Томашевский.

Алексей Орешкин

Борис Вишневский: Новый Жилищный кодекс дает чиновникам очень большую власть  »
Юридические статьи »
Читайте также