Список гостиничных адресов сверстан. Нервных инвесторов просят удалиться

В Петербурге вышла очередная редакция перечня адресов, рекомендуемых под строительство и реконструкцию гостиниц.

Если провести сверку по всем выпущенным по этому поводу распоряжениям губернатора, включая свежее, №429-ра от 11 марта 2003 года, то получается список из 219 позиций (см. таблицу). Если взглянуть на них еще более внимательно, то можно обнаружить, что предлагаемый список адресов в центре города составлен под конкретных застройщиков и разбавлен так называемым "неликвидом" на окраинах, который для инвесторов вообще не представляет никакого интереса.

Определенная доля лукавства в действиях городской администрации объясняется просто -- ее желание иметь развитую инфраструктуру гостиничного бизнеса категории "три звезды" не совпадает с ее же нынешними возможностями.

По оценкам специалистов Комитета по внешним связям администрации Петербурга, рост спроса на места в гостиницах потребует ввода к 2008 году более 7500 дополнительных номеров (т.е. 15-16 тыс. гостиничных мест), из которых 5500 номеров (т.е. 11-12 тыс. мест) -- в отелях среднего класса.

Тогда как общий гостиничный фонд Петербурга на начало 2001 года составлял 32.706 мест, что соответствует крайне низкому показателю обеспеченности города гостиничными местами -- 7 мест на 1000 жителей. В среднем по Европе этот показатель составляет 14-18 мест, а в турцентрах (даже таких не самых значимых, как Стокгольм) -- 30 мест на 1000 жителей.

"Проблема очевидна, -- говорит Павел Фенин, эксперт Комиссии по туризму при Законодательном собрании Петербурга. -- Также усугубляет ситуацию с номерным фондом то, что примерно 50% номеров находится в неудовлетворительном состоянии -- это прежде всего общежития и ведомственные гостиницы.

Городу необходимы гостиницы уровня "три звезды", но это не значит, что ему следует отказываться от предложения построить гостиницу "пять звезд".

Существует препятствие для развития гостиниц в центре города -- нет свободных зданий, принадлежащих городу, большинство обременено долгосрочной арендой, коммунальными и частными квартирами. Для инвестора процедура расселения долгая и дорогостоящая. Владельцы дорогих квартир не хотят выезжать из центра и взвинчивают цены намного выше рыночной стоимости".

Администрация города по-своему пытается как-то помочь инвесторам, ориентированным на строительство гостиниц. Так, создана комиссия по контролю за реализацией инвестиционных проектов по строительству и реконструкции объектов гостиничной и туристической инфраструктуры, которая должна помогать инвестору получить здание под гостиницу. В нее входят представители всех комитетов, задача которых -- оценить важность инвестиционного проекта и вынести свое решение для ИТК. Также составлен приоритетный список, по которому здание предоставляется инвестору с проектом гостиницы, а не бизнес-центра или жилья.

"Приоритетный список создан для того, чтобы облегчить поиск зданий и порядок прохождения документации. Если изначально город сам искал адреса, то теперь инвесторы сами обращаются к нам с просьбой внести в список тот или иной адрес. На сегодняшний день уже на 90% адресов есть заявки", -- говорит Павел Фенин.

Любой объект, строящийся или проходящий реконструкцию на территории Петербурга, проходит предпроектную подготовку, в которой указывается функциональное назначение объекта. "Поэтому во время строительства нельзя перепрофилировать назначение здания и вместо гостиницы построить бизнес-центр, -- утверждает Александр Меденцев, старший юрисконсульт Комитета по строительству администрации Петербурга, -- за этим следит множество инстанций, в том числе и администрация района. В противном случае здание будет считаться самостроем, компания-нарушитель будет оштрафована, а договор с ней -- расторгнут. Такие случаи, увы, бывают. Очень сложная ситуация возникает на частных территориях, например на участках, принадлежащих заводам, где строятся бизнес-центры. А также там, где строится здание со смешанным назначением: гостиница, совмещенная с бизнес-центром, или наоборот. В таком случае возникает много сложностей с конечным назначением объекта, но это все решается в индивидуальном порядке".

Алексей Краузе, директор архитектурно-строительного департамента ЗАО "Европа-Отель", считает, что администрация при верстке списка адресов сделала все, что в ее силах: "Нельзя забывать, что главное зависит от самого инвестора, тем более теперь, когда нам дали зеленый свет. Чтобы дела пошли хорошо, инвестор должен сам шевелиться".

Юрий Воропаев: "Список похож на барахолку. Что-нибудь найдешь, если повезет"

"Список просто не готов к инвестированию, в нем указаны нерасселенные дома, а также спорное имущество.

Часть адресов в исторической части очень сложна для инвесторов. По ним необходимо расселение, а серьезные предприниматели вряд ли этим будут заниматься.

Основная проблема возникает с расселением -- забастует какая-нибудь бабушка, проект срывается, и иностранные инвесторы уходят. Кроме того, существуют архитектурные ограничения: инвестор рассчитал, что ему выгодно строить отель на 200 номеров, а разрешено только на 100.

Часто бывает, что место хорошее, здание расселено, но не хватает мощности -- инженерия не в порядке. Это автоматически увеличивает затраты. Порой эти проблемы вообще решить невозможно.

Больше половины зданий под гостиницы вообще не подходят. Как-то я пытался сделать выборку для зарубежных инвесторов, когда адресов было еще порядка 100, -- в итоге из всего списка так и не нашлось ни одного интересного варианта. Сделанные заказы под гостиницы не попали под адреса, указанные в списке.

Сейчас иностранные инвесторы за хороший товар готовы платить большие деньги. Проблем в мире с деньгами нет, их стало сложно размещать.

В отличие от западного, российский инвестор более неприхотлив. Он сам расселит, решит проблемы с администрацией, инженерию приведет в порядок, но у него нет таких денег, как у зарубежных инвесторов.

Серьезных сумм я давно не видел, в основном инвестируют мелочь.

Тогда как в хороший отель необходимо вложить около $40 млн. Гостиничный бизнес ведется у нас неважно -- цена на номера высока, загрузка -- средняя (53%), стоимость гостиничной компании низка. Гостиницы продаются за долги.

В этих условиях мне непонятно, зачем городу 200 гостиниц. Около 10 хорошо подготовленных адресов нам хватит за глаза и за уши.

Если бы в Смольном лучше подумали, то поняли бы, что наилучшее использование этой недвижимости возможно в других целях, например, под строительство бизнес-центров или элитных жилых домов.

Город должен сделать серьезное географическое исследование, где именно нужны гостиницы -- рядом с метро или в центре города, и только после этого предоставлять адреса".

Юрий Воропаев, генеральный директор ЗАО "Маркетинг. Консалтинг. Дизайн".

Валентина Шестакова Анастасия Демичева

Суд защитил АЭС от "Гринписа".  »
Юридические статьи »
Читайте также