Ловушки рынка недвижимости

Сделки с коммерческой недвижимостью — продолжительный и трудоемкий процесс. Особое внимание следует уделять содержанию и правильному оформлению документов, так как существует множество «подводных камней».

Одна из проблем, которая может возникнуть после покупки, — реализация законных прав собственника. Рассмотрим пример. Крупному предприятию понадобилось еще одно здание под промышленные цели. Его руководство решило воспользоваться услугами профессионалов и обратилось в солидное агентство недвижимости. При подписании договора промышленники изложили основные требования к искомому объекту: примерный метраж, ориентировочная стоимость и целевое назначение (производство). Агентство предложило несколько производственных корпусов. Предпочтение было отдано одному из них, расположенному в городе Пушкине. Однако при осуществлении сделки продавец заявил, что все документы по объекту представят покупателю только после одобрения сторонами текста договора купли-продажи. Промышленники могли возразить, поскольку такое условие неправомерно, но они, видимо, посчитали это простой формальностью и согласились. Договор согласовали. Покупатель был уверен, что агентство недвижимости подобрало вариант в строгом соответствии с требованиями. К тому же здание приобреталось у промышленного предприятия с многолетней историей, и в свидетельстве на право собственности прописывалось его целевое назначение. Однако, начав оформлять землепользование, новый собственник обнаружил действующее Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.06.98 г. №19 «О комплексе градостроительной документации по Пушкинскому административному району Санкт-Петербурга». Оказалось, что Пушкинский район разбит на зоны, у каждой из которых определенное целевое назначение. А купленный объект находился именно в той, где промышленные предприятия не предусмотрены! Таким образом, став собственником, покупатель не смог использовать недвижимость по своему усмотрению.

Несколько советов во избежание подобных ошибок. Во-первых, при оформлении сделки не торопитесь, тщательно проанализируйте все возможные последствия. Постановления и распоряжения, разбивающие район на зоны, имеющие определенное целевое назначение, действуют также в Павловске, Ломоносове, Парголово. Кроме того, несколько лет существует Концепция вывода промышленных предприятий из центра Санкт-Петербурга. Однако ее реализация еще не началась. В ноябре прошлого года губернатор Валентина Матвиенко, выступая на съезде строителей Санкт-Петербурга, прокомментировала это так: «Наша задача — за ближайшие пять-шесть лет вывести из центра не менее 80% промышленных предприятий». Поэтому при покупке производственных объектов необходимо учитывать и ближайшую перспективу их развития.

Во-вторых, промышленное предприятие в нарушение требований к санитарно-защитным зонам может оказаться в недопустимой близости к современной жилищной застройке, паркам, объектам культурного наследия и природоохранным. Поэтому следует ознакомиться с санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами, утверждаемыми постановлениями главного санитарного врача РФ.

К сожалению, эти рекомендации помогут только при выборе объекта для покупки. Если он уже приобретен, но его производственное использование — основная цель покупателя, невозможно, единственное решение — продажа недвижимости третьему лицу.

Еще одна проблема, которая может возникнуть после приобретения недвижимости — невыгодное и нежеланное соседство. Например, несколько компаний покупают корпуса на территории государственного предприятия, находящегося в состоянии конкурсного производства. Специфика статуса госпредприятий и особенности банкротства очень осложняют продажу объектов, поэтому на них предлагается более выгодная цена. Юристы знакомятся с документами, согласовывают договор купли-продажи, переход права собственности регистрируется в установленном законом порядке.

Таким образом, территории государственного предприятия приобретают несколько новых собственников, которые сталкиваются с непростым вопросом эксплуатации объектов инженерно-технической инфраструктуры. Они решают коллегиально согласовать границы земельных участков, использование подъездных путей, трансформаторных подстанций и временных сооружений. В ходе обсуждения выясняется, что администрация предприятия кому-то пообещала одно, кому-то другое, а некоторые даже имеют письменные соглашения. После чего ситуация выходит за рамки правового поля, и на практике правым оказывается сильнейший.

Избежать этого позволит предварительное документальное закрепление всех аспектов сделки соответствующими договорами, согласование вопросов землепользования на стадии приобретения объекта недвижимости с фиксацией границ на плане земельного участка. Также необходимо подписать договоры об эксплуатации объектов инженерно-технической инфраструктуры и о разграничении зон ответственности. Если какой-то участок уже закреплен, но к нему (либо к его части) требуется доступ, то урегулировать отношения можно, зарегистрировав право ограниченного пользования.

Причем покупателю следует серьезно отнестись к предварительным согласованиям и ни в коем случае их не откладывать. Так как если у предприятия-соседа все документы окажутся на руках (удалось договориться первым), оно сможет диктовать разорительные для других собственников условия по эксплуатации необходимых им объектов инфраструктуры.

К сожалению, это не единственные «подводные камни» при покупке недвижимости. Поэтому, чтобы быть уверенным в «чистоте» предстоящей сделки, следует изучить рынок. А еще лучше обратиться за помощью к опытным консультантам. Ошибок лучше не допускать, исправлять их всегда сложнее и дороже.

Минфин и Минэкономразвития готовят поправки в НК РФ, вводящие налогообложение прибыли, полученной в результате выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями.  »
Юридические статьи »
Читайте также