"На риэлторах это не отразится" Конституционный суд защитил покупателей квартир, но не изменил правил игры на рынке

Риэлторское сообщество России вчера активно обсуждало постановление Конституционного суда (КС) , вставшего на защиту добросовестных приобретателей имущества с "незаконным" прошлым. Участники рынка сходятся на том, что покупатели квартир станут теперь спать спокойнее, но на их собственной работе решение КС отразится слабо.

По данным риэлторов, около 2% сделок вторичного рынка жилья расторгаются в судебном порядке. В Москве на вторичном рынке жилья проходит около 80 000 сделок в год - так что при средней цене квартиры $50 000 ущерб от расторжения договоров купли-продажи квартир может только в столице составить более $85 млн. Главные причины расторжения сделок - приватизация с нарушением прав несовершеннолетних детей, нарушение наследственного права, совершение сделки недееспособными продавцами квартир, подделка документов. Максимальный исковой срок по таким делам - 10 лет. До сих пор пострадавшей стороной являлся добросовестный приобретатель квартиры: именно он в результате признания сделки недействительной оставался без квартиры.

Оспорить практику применения в судах общей юрисдикции статьи 167 Гражданского кодекса о последствиях признания сделки недействительной удалось четырем гражданам, которые должны были лишиться квартир, проданных когда-то с нарушением закона. Среди подавших жалобу - москвичка Анна Немировская, купившая в 1998 г. квартиру, которая, как позже обнаружила прокуратура, была в свое время незаконно куплена у матери-одиночки. Прокуратура подала иск о признании недействительными всех сделок с этой квартирой. Суды всех инстанций удовлетворили этот иск, и лишь Конституционный суд принял постановление, которое может изменить судьбу этого иска.

Как отмечает заведующий 4-м адвокатским бюро Московской городской коллегии адвокатов Абрам Койфман, КС подтвердил необходимость соблюдения прав добросовестных покупателей. "Теперь права добросовестных покупателей не будут ущемлять, так как указания КС обязательны для всех судебных инстанций, а для недобросовестных продавцов становится бессмысленным обращение в суд", - объяснил Койфман. Руководитель пресс-службы Конституционного суда Анна Малышева также утверждает, что теперь суды общей юрисдикции должны отказывать в исках, поданных на основании ст. 167 ГК и рассматривать дела по ст. 302, оговаривающей права добросовестного приобретателя.

Однако участники рынка недвижимости далеки от оптимизма. "В здании законов, регулирующих рынок недвижимости, это очередная красивая башенка, но дом продолжает рассыпаться: под ним нет прочного фундамента - не противоречащих друг другу Гражданского, Земельного кодексов, законодательства о приватизации и т. д. ", - считает вице-президент РГР Андрей Гусев. "Решение КС не изменило закон. Оно направлено на изменение правоприменительной практики. А именно на то, чтобы суды, прежде всего общей юрисдикции, при вынесении решений учитывали права добросовестного приобретателя, предусмотренные ст. 302 ГК РФ, и в случае, если вопрос о признании сделки недействительной ставит бывший собственник имущества, в первую очередь применяли статью, касающуюся добросовестного приобретателя" - таково распространенное вчера официальное заключение Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН).

Президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов, глава компании "Бест-Недвижимость" Григорий Полторак считает, что на работу риэлторов постановление КС не повлияет. "Сейчас именно агентства несут на себе все риски по возможному расторжению сделки, - говорит он. - Возможно, покупателям квартир будет теперь спокойнее, но на работе риэлторов это не отразится".

Автомобилисты тоже вздохнут спокойнее.

Постановление КС касается и добросовестных приобретателей автомобилей. Сейчас покупатель подержанной иномарки не имеет гарантии, что автомобиль останется у него, в случае если он когда-то был угнан. Статистики расторгнутых сделок по лишению добросовестных приобретателей права собственности на автотранспорт нет, однако о масштабах явления можно судить по количеству угнанных в Европе машин, обнаруженных в России. В частности, по данным Главного управления уголовного розыска МВД России, только в период с 1999 г. по февраль 2003 г. на территории России было обнаружено более 6000 иномарок, похищенных в Германии.

Алексей Никольский Алена Шевченко Татьяна Рютина

Квартирный приговор Конституционный суд вступился за добросовестных приобретателей  »
Юридические статьи »
Читайте также