Мечта об ипотеке Эта мечта никак не хочет становиться реальностью...

Как правило, когда произносят слово "ипотека", появляется масса вопросов. Еще год назад ипотека была неким заклинанием, воспользовавшись которым, любой человек вроде бы мог приобрести квартиру, но не знал, как. Сейчас многие знают, но все равно не пользуются. Интересно, почему?

2004 год стал действительно показательным в плане роста выдачи ипотечных кредитов. В Петербурге их выдано уже около 1,5 тыс. Динамика по сравнению с предыдущим периодом очевидна: до прошлого года в Петербурге всего было выдано 400 кредитов под ипотеку. Если посмотреть по отдельно взятым банкам - лидерам ипотечного кредитования, то и вообще становится смешно: рекордные показатели - от 60 до 100 выданных кредитов.

Хотя представители банков придерживаются несколько иной позиции, заверяя, что люди наконец поверили в возможности ипотеки и стали активно брать кредиты на приобретение жилья. При этом каждый раз банкиры не устают замечать, что уровень финансового образования населения оставляет желать лучшего. Но разъяснительной работой можно решить все, и благодаря этому рынок будет расти ежегодно.

И только некоторые в конце делают небольшую ремарку - развитие ипотеки требует определенных усилий как со стороны банков, заинтересованных в продвижении своих услуг, так и со стороны местных администраций. А пока и сами банки осторожно относятся к выдаче ипотечных кредитов, так как у большинства из них не так много "длинных" денег - то есть средств, которые банк может отвлечь на 10-15 лет, а именно на такие сроки в среднем заключаются договоры ипотечного кредитования.

Кредит с препятствиями?

Ипотека отличается от других кредитов - от экспресс- и потребительского кредитования. Это достаточно серьезный кредит. Он предусматривает не только обращение заемщика в банк, но и привлечение сторонних организаций - городского бюро регистрации, страховых организаций, нотариусов, застройщиков, риэлторов.

О плюсах ипотеки говорить не приходится. Она позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам. Купив новую квартиру в кредит, можно воспользоваться значительными льготами по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Общий размер данного вычета не может превышать одного миллиона рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам. Однако при перечисленных положительных моментах нельзя не сказать и о негативных сторонах этого вида кредитования.

Даже при самой низкой ставке по ипотечному кредиту всегда нужно платить кучу дополнительных сборов - в первую очередь за предоставление и обслуживание кредита. Во вторую - за страхование, которое является обязательным условием получения кредита. Страховые сборы при этом обычно составляют около 1,5 процента от остатка суммы кредита. В третью - все остальное, включая услуги нотариуса и риэлтора. Срок рассмотрения банком заявки на ипотечный кредит не превышает двух недель, но иногда затягивается на месяц. Хотя некоторые банки, поднаторевшие на выдаче ипотечного кредита, обещают рассмотреть заявку и принять решение о выдаче ипотечного кредита не более чем за 72 часа. Но это при условии, что все документы уже собраны. А ведь их еще надо собрать - причем не один и не два. Для проверки кредитоспособности банк запрашивает целый список документов, и он, как правило, гораздо длиннее, чем для кредитов на покупку машины, например. Количество требуемых документов может достигать 40 (!). Проверятьмогут от места работы до состояния здоровья и места жительства. Обычно требуют документы на имущество, выписки из банковских счетов, свидетельства об образовании, трудовой деятельности.

Каждому по доходам

В процессе переговоров с разными банками выяснилось, что помимо разного подхода к подтверждению уровня доходов потенциального заемщика довольно сильно различаются и размеры кредита. В одном из банков при 1,5 тыс. долларов ежемесячного дохода предложили кредит на сумму около 30 тыс. долларов, в другом же - 100 тыс. долларов. Минимально допустимую сумму можно получить, если доход будет не менее 1 тыс. долларов, при 1,2 тыс. можно рассчитывать на 23 тыс. долларов (с ежемесячными выплатами около 360 долларов).

Суммы возможного кредита различаются по многим причинам - это и уровень допустимого риска, и закладываемый потенциальный предел снижения кредитоспособности заемщика, а также разный подход к необходимым остаткам дохода у заемщика для "прокорма" семьи. В одних банках считают, что 200 долларов на человека в месяц - достаточно, в других - что заемщик не может платить больше 40 процентов своего дохода. При семье, например, из двух человек и доходе основного кормильца в 2 тыс. долларов в первом случае банк рассчитывает на ежемесячные выплаты в размере 1,6 тыс. долларов, а во втором - 800 долларов.

Неподъемный процент

Возвращаясь к негативным сторонам ипотеки, особенно следует сказать о неподъемных для большинства населения процентных ставках по этому виду кредита. Как говорится, за все хорошее надо платить. Причем немало - от 10 до 20 процентов годовых в валюте, 15-18 процентов - в рублях. Обычно ставка налога возрастает при увеличении срока кредитования.

Одно из новшеств, которое постепенно начинает практиковаться банками, - индивидуальная процентная ставка. При ее расчете учитывается соотношение различных параметров: уровень платеже- и кредитоспособности заемщика, сумма первоначального взноса, выбранный заемщиком кредитный продукт, уровень рисков, которые принимает банк, выдавая ипотечный кредит конкретному заемщику.

Между тем к лету банкиры ожидают падение на несколько пунктов процентной ставки по ипотечному кредитованию (в среднем с 15 до 13 процентов). Они мотивируют это макроэкономическими процессами, которые происходят в экономики нашей страны. Во-первых, общей тенденцией к снижению процентных ставок на финансовом рынке. Во-вторых, удлинением банковских пассивов. Как считает директор коммерческой дирекции по Петербургу и Ленобласти ПСБ Владислав Трофимов, раньше банковская система России характеризовалась неустойчивостью, население не доверяло российским банкам и приносило деньги на 2-3 месяца, максимум на полгода. Сегодня очевидна обратная тенденция. Поэтому банки имеют возможность удлинять свои пассивы и использовать эти ресурсы для кредитования, в том числе и ипотечного.

Что первично?

Наиболее подходящие объекты для банков - квартиры на вторичном рынке. Однако несколько ограничивают выбор параметры качества жилья. Так, некоторые банки заведомо не кредитуют хрущевки, и никто не кредитует покупку ветхого, предназначенного к капремонту жилья и квартир в домах с деревянными перекрытиями. Наиболее привлекательное для заемщиков жилье в Петербурге - это двухкомнатные квартиры стоимостью 50-60 тыс. долларов, расположенные в спальных районах.

Первичное жилье, особенно на этапе строительства, любят меньше, хотя спрос на него возрастает с каждым годом. Тем не менее некоторые банки уже вовсю кредитуют покупку квартир в еще не построенных "новостройках". Причем они, как правило, сами предлагают выбрать строительную компанию, предоставляя кредит на приобретение утвержденных банком домов компаний ограниченного круга. Можно получить кредит и на покупку еще не построенных квартир.

Планы и прогнозы

Чиновники уверены, что объем ипотечного кредитования в Петербурге в 2005 году вырастет по сравнению с 2004 годом в 2 раза, в том числе и благодаря субсидиям, которые выдает город очередникам. Однако в 2004 году из 1,3 тыс. ипотечных кредитов только 115 получили те, кто стояли на очереди. Тем не менее администрация решила ежегодно до 2010 года закладывать в бюджет города около 80 млн рублей на безвозмездные субсидии очередникам для оплаты части ипотечного кредита. В этом году на эти средства планируется выдать 200-250 субсидий. Впоследствии эта сумма может быть увеличена.

В среднем городской очередник, который прошел квалификационный отбор в том или ином банке, имеет возможность получить на приобретение жилья порядка 500 тыс. рублей. Тем не менее даже при таком стечении обстоятельств к 2012 году по программе помощи очередникам около 2 тыс. семей смогут получить ипотечные кредиты. В то время как в Петербурге, по последним данным, насчитывается 700 тыс. очередников, то есть каждый третий-четвертый житель города.

В следующем году администрация города планирует заключить соглашения по развитию ипотечного кредитования в Петербурге с Внешторгбанком и Сбербанком. На сегодняшний день такие соглашения подписаны с 24 банками.

По свидетельству генерального директора Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, за предоставлением ипотечных кредитов в каждом последующем месяце обращается примерно на 40 процентов больше человек, чем в предыдущем. И если такая динамика сохранится, можно будет говорить о значительно большем возрастании объемов ипотечного кредитования в 2005 году.

К 2010 году рынок ипотеки в РФ увеличится в 30 раз и составит 350 млрд рублей. Так считает вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, действительный член Международной академии ипотеки и недвижимости Владимир Герасименко. По его словам, увеличение рынка ипотечных кредитов должно произойти благодаря вступлению в силу нового блока законов об ипотечном жилищном кредитовании. По оценкам специалистов, к 2010 году треть российских семей улучшит жилищные условия за счет приобретения ипотечных кредитов. К указанному сроку средняя обеспеченность граждан жильем на одного человека составит 21,7 квадратных метра (на сегодняшний день этот показатель равняется 19,7 квадратных метра).

КОММЕНТАРИИ

Вячеслав Заренков, президент инвестиционно-строительного холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ":

- Реально ипотека появится у нас тогда и только тогда, когда будут объединены усилия банков, городской власти и строительных компаний. За последние 10 лет строители сделали то, что многим казалось невозможным, - научились привлекать инвестиции в жилищное строительство практически без поддержки государства. При этом никакой дядя с большим кошельком, о котором много говорят, но которого никто не видел, в жилищное строительство не вложил ни рубля: ни московский, ни иностранный, ни нефтяной, ни газовый, никакой другой! Основной инвестор в сфере строительства в Петербурге - это конечный покупатель.

Павел Андреев, руководитель строительной компании ЛЭК:

- На строительном рынке за последние 10-15 лет спрос на ипотечное жилье не изменился. Только раньше клиенты приходили и просто покупали. Теперь приходят и задают вопросы в зависимости от освещаемого в прессе на конкретный момент скандала, успокаиваются и покупают. В любом случае гарантией служит только репутация компании. А состав клиентов не меняется: приличные, зарабатывающие граждане. Выгодно строить не дорого, а хорошо. Между тем новой волны инвестиций можно ожидать только от ипотеки.

Олег Дмитриенко, заместитель председателя правления "Абсолют-банка":

- Несмотря на принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах", их использование до сих пор затруднено: бумаги могут быть прибыльными только при условии регулярного выпуска в больших объемах; надежная и безопасная процедура передачи прав собственности, которая является гарантией взыскания залога, недостаточно сформирована. Отсутствует единая информационная база, обеспечивающая заинтересованным пользователям доступность сведений о недвижимости. Для развития ипотеки необходимо обеспечить стабильный приток долгосрочных финансовых ресурсов. В этой связи важно сформировать эффективный механизм сохранности ипотечных кредитов и стимулировать население к размещению сбережений в банках на длительный срок. Остаются нерешенными вопросы выселения заемщика, проблема обращения взыскания за заложенное жилье. Не до конца проработаны законодательные процедуры, направленные на защиту прав частных инвесторов на рынке жилья от возможных злоупотреблений, например регистрация застройщиками инвестконтрактов. Еще одним препятствием является недостаток у россиян позитивного отношения к банковскому кредитованию в целом и к ипотеке в частности. И хотя 2004 год был богат на информацию об ипотечном кредитовании, остается необходимость в целенаправленной его популяризации.

Александр Колошенко, член правления "Райффайзенбанка":

- Популяризация ипотеки на государственном уровне сыграла огромную роль. Даже если пока не заметен общий рост, мы видим увеличение числа потенциальных клиентов, которые обращаются в банк за информацией. Ничего радикально нового не появляется, возможны вариации с размером первоначального взноса, небольшое снижение ставки, но процесс оформления и выдачи кредита неизменен. Реальная польза от новых игроков - это их рекламные бюджеты, которые тратятся на популяризацию продукта. Что касается ставок, то в 2005 году в валюте они вряд ли будут снижаться, особенно на фоне роста стоимости средств на межбанковском рынке. В рублях ставки могут уменьшиться, так как мы ожидаем снижения инфляции. Кроме того, возможно, практика предоставления бесплатного жилья трансформируется в субсидирование ипотечных программ для населения.

Юлия Догадина, Софья Прокошева

Гарантии – под инфраструктурные проекты»  »
Юридические статьи »
Читайте также