Квартирный вопрос с инвестиционным уклоном

Инвесторы, строящие гостиницу в центре Петербурга, вынуждены судиться с жильцами, недовольными размерами компенсации.

Как все начиналось

В 2002 году несколько российских бизнесменов решили построить в центре Петербурга трехзвездный отель за $30 млн. Средства в виде долгосрочных (на 10 лет) кредитов инвестировались с привлечением западного капитала.

Специально для реализации этого проекта была создана компания "Исаакиевский отель". Два года назад эта компания по решению ИТК получила участок площадью 4100 кв. м на Конногвардейском бульваре, 5 (Галерная улица, 6). На этом участке расположены строения общей площадью 8 тысяч кв. м. После реконструкции площадь комплекса должна увеличиться до 21 тысячи кв. м. Проект был утвержден комитетом по градостроительству и архитектуре. По плану шестиэтажная гостиница на 235 номеров должна была возникнуть между Галерной улицей и Конногвардейским бульваром. Всего реконструировать предполагалось два корпуса и четыре дворовых флигеля.

Предпроектные проработки по реконструкции старинных зданий под гостиницу были выполнены ООО "Валт" по заданию управления инвестиций комитета по строительству и ООО "Исаакиевский отель". Проект предполагал, что в ходе реконструкции к корпусам на Галерной улице и Конногвардейском бульваре будут пристроены этажи с мансардой. Сами исторические фасады значительным изменениям не подвергнутся. Дворовые флигели будут снесены, а на их месте будут построены новые здания, связывающие лицевые корпуса будущего отеля. Кроме того, часть двора по проекту будет укрыта стеклянной структурой и превратится в атриум.

"Дом признается негодным для проживания"

В 2002 году и в начале нынешнего в доме 5 на Конногвардейском бульваре побывала экспертная строительная комиссия при правительстве Петербурга. Оба раза дом был признан аварийным. Ранее представители инвестора обратились в ООО "Жилкомэксперт" с просьбой обследовать здания, подлежащие реконструкции. Частные эксперты вынесли заключение об аварийном состоянии основных несущих конструкций строений под литерами А, Б, В, Г и Д - то есть как двух корпусов, так и четырех дворовых флигелей. Государственные эксперты подтвердили оценку коллег.

"Заключение ООО "Жилкомэксперт" подтверждено", - говорится в решении строительной комиссии. - Здания литер А, Б, В, Г и Д требуют работ капитального характера по устранению аварийного состояния. При реконструкции под гостиничный комплекс из-за необходимости замены и усиления фундаментов при надстройке, замене перекрытий, а также из-за неприемлемой сетки капитальных стен и необходимости их утепления целесообразен снос зданий с последующим воссозданием фасадов по согласованию с КГА и КГИОП".

В марте этого года дом посетила и межведомственная комиссия Адмиралтейского района. Вынесенный вердикт окончательно решил его судьбу: "Учитывая техническое состояние здания, наличие акта Экспертно-технической комиссии, подтверждающего аварийное состояние, дом N 5/6 по Конногвардейскому бульвару признается непригодным для дальнейшего проживания". Проще говоря, жить здесь значит рисковать жизнью.

Договориться не удалось

Изначально реконструкцию дома инвесторы предполагали вести в две очереди. Первая -120 номеров (4,5 тыс. кв. м) должна была завершиться к 2003 году. Однако в планы инвесторов вмешалась суровая действительность в виде нескольких жильцов, отказавшихся от продажи своих квартир.

На сегодня из 8 тысяч квадратных метров здания "Исаакиевский отель" выкупил около 7 тысяч. В нескольких коммуналках осталось 13 семей. Среди них практически нет тех, кто не хочет уезжать по каким-либо нематериальным причинам, - большинство просто-напросто не удовлетворены суммой компенсации, которую им предлагает инвестор. Платить за личные метры, которые подвергнутся реконструкции, они тоже не желают. Долгие переговоры зашли в тупик... Чтобы выбраться из него, жильцы предпочли отправить массу жалоб в различные органы. На компанию посыпались проверки. Приезжали представители городской власти, прокуратуры и даже ОБЭП. Ничего предосудительного и незаконного ревизоры не нашли. А инвесторы, отчаявшись договориться с обывателями, решили подать иски в суд.

Первый процесс выигран

11 июля в Октябрьском суде состоялся первый процесс. Ответчиками выступили супруги Гордеевы, владельцы одной из квартир дома. "Исаакиевский отель" просил прекратить право собственности ответчиков на доли в общем имуществе в связи с выплатой им компенсации. Кроме того, истец указал, что на основании ст. 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Однако "ответчики, злоупотребляя принадлежащим им правом собственности, не участвуют в реконструкции, необходимость которой вызвана аварийным состоянием общего имущества, а также отказываются продавать принадлежащие им доли собственности". Это, по мнению истца, делает невозможным реконструкцию имущества и нарушает его права на поддержание имущества в надлежащем состоянии. Необходимость же реконструкции вызвана тем, что существует реальная угроза гибели здания в результате обрушения несущих конструкций.

Судья согласилась с требованием истца и вынесла решение - прекратить право общей долевой собственности супругов Гордеевых с выплатой им компенсации компанией в размере 34 тысячи долларов каждому, то есть по 999 долларов за квадратный метр. Это в два раза меньше, чем предлагал им "Исаакиевский отель", когда дело еще не дошло до суда...

"Рыночная стоимость - это когда собственность легко продать"

Неделю назад в одной из петербургских газет появилась статья, обличающая жадность представителей "Исаакиевского отеля". Журналисты красочно расписали "кошмар", в котором живут несчастные жильцы, подвергаемые преследованиям со стороны скупых барыг, которые решили по дешевке скупить квартиры дома, а жителей отправить на окраины Петербурга. Якобы инвесторы не желают покупать квартиры по рыночной стоимости-от 2 до 3 тысяч за квадратный метр. Досталось и судье, принявшей решение в пользу "Исаакиевского отеля". В статье говорилось, что служительница Фемиды неправомерно встала на сторону инвесторов и лишила одну из семей законной собственности.

После того как статья была опубликована в интернете, посетители сайта активно обсуждали ее на форуме. Довольно интересное мнение высказал один из читателей: "А почему жители коммуналок не продадут свои метры за 2-3 тыс. долларов и не переедут в другое жилье? Я так понимаю, что рыночная стоимость-это когда за эти деньги можно легко продать собственность. Другое дело, если они хотят продать за 2-3 тыс., а никто платить больше одной не хочет. Тогда рыночная стоимость- 1 тыс. Или я ошибаюсь? А если дом аварийный и жители готовы заплатить деньги за его восстановление пропорционально принадлежащим им метрам, то кто им мешает это сделать? Если не могут - то есть закон. И судья здесь ни при чем".

Как говорится, глас народа в комментариях не нуждается.

101-й километр на соседней улице?

"Складывается такое впечатление,-говорит директор ООО "Исаакиевский отель" Игорь Швецов,-что жильцы рассуждают примерно так "Нас мало осталось, но мы за справедливость! Куда за два года 90% наших соседей по дому уехали, мы не знаем, наверное, "Исаакиевский отель" их за 101-й километр вывез и там бросил". И обратите внимание-в статье, которая была направлена против нас, ни слова не говорится об уже расселенных жильцах. Если бы кто-то был недоволен, я уверен, что его бы нашли, чтобы он рассказал, как плохо, мол, с ним поступила наша компания. Но ведь этого нет!"...

Действительно, про жалобы от жильцов, получивших отдельные квартиры вместо коммуналок, не слышно. А вот благодарности есть. Швецов показывает десятки благодарностей, оставленных жильцами расселенных коммуналок. "Уважаемый Игорь Николаевич! Благодарим Вас и ООО "Исаакиевский отель" за выпавшую для нашей семьи возможность переехать из коммуналки в отдельную двухкомнатную квартиру. Наша комната находилась в аварийном доме. Сейчас у нас есть возможность жить в нормальных бытовых условиях. Спасибо! Семья Бычковых". "Я, Ковалева Анна Викторовна, благодарна ООО "Исаакиевский отель" переехать из коммунальной квартиры в отдельную квартиру. Полученной жилплощадью, расположенной в этом же районе на соседней улице, довольна..."

"Интересы у оставшихся жителей исключительно спекулятивные,-говорит Игорь Швецов.-Например, соглашаются на 1,5 тысячи долларов, а через день приходят и требуют уже 1,7. Идем на это-на третий день уже 2 тысячи просят. Сейчас мы предлагаем жильцам сумму от 1 до 2 тысяч долларов за квадратный метр. Эти цифры обоснованы экспертами по недвижимости. Причем даже после решения суда, вынесшего решение о стоимости 999 долларов за метр, мы согласны идти на переговоры и поднять эту цену на порядок".

По словам Швецова, один из жителей дома, зная о намерениях инвестора построить гостиницу, заранее скупил несколько десятков метров площади у своих соседей. Теперь он просит за эту площадь компенсацию -ни много ни мало миллион долларов. Такие вот аппетиты...

Кто в выигрыше?

Что же будет дальше? Судебные процессы грозят затянуться. Сейчас в судах находятся 8 исков ООО "Исаакиевский отель" к жильцам, отказывающимся от компенсации. Учитывая длительность рассмотрения гражданских дел в петербургских судах и возможные апелляции, разбирательства с жильцами грозят затянуться не на один месяц. В итоге реконструкция отеля может сорваться. Когда на Конногвардейском появится гостиница среднего класса-неизвестно. Когда будет отремонтирован аварийный дом-тоже. Может быть, он рухнет, не дождавшись судебных решений. А может, простоит еще несколько лет, ветшая и пугая прохожих оседающим фундаментом. Ясно одно-от подобных перипетий в первую очередь страдает инвестиционная привлекательность Петербурга. И следующий бизнесмен еще тысячу раз отмерит, прежде чем построить что-либо в нашем городе. Кроме того, не надо забывать о том, что гостиницу должны построить с привлечением западного капитала. Это еще один несомненный минус ситуации, сложившейся со зданием на Конногвардейском бульваре.

Антон Сергеев

Смольный заменил снос санацией Дома первых массовых серий дешевле реконструировать, чем заниматься расселением их жильцов  »
Юридические статьи »
Читайте также