Строители опаздывают КУГИ уже оштрафовал инвесторов на $4,2 млн

Половина строительных объектов Петербурга сдается с опозданием. В сфере коммерческой недвижимости сроки строительства срываются особенно часто. Сдача объектов будет затягиваться и дальше, полагают эксперты, в том числе и потому, что многие компании набрали участки про запас.

По данным Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) , сейчас на стадии строительства находится около 2000 проектов. Сроки строительства нарушают около половины застройщиков, в среднем они опаздывают на полгода. Инвестор, который не укладывается в сроки, платит штраф из расчета 0,5% от неосвоенного объема средств в квартал. За первую половину 2003 г. КУГИ предъявил претензии 128 застройщикам и выставил им штрафов на 138,5 млн руб. (около $4,2 млн) , т. е. в среднем каждый застройщик платит около $15 000 в квартал.

В рядах опаздывающих практически все крупные коммерческие проекты. Торговая компания "Адамант" не вписывается в сроки строительства торговых центров у станций метро "Проспект Просвещения", "Озерки" и "Ладожская". Проблемы с соблюдением сроков есть и у торговых центров "Сенная" и "Пик", расположенных на Сенной площади. До сих пор не работают гостиницы "Достоевская" и "Гранд-отель Эмеральд", которые планировалось открыть в начале лета. Отложено открытие торгового центра "Буржуа" на Варшавской улице. Также задерживается запланированное на конец 2002 г. открытие "Перинных рядов" на Думской улице.

Список можно продолжать. По словам Льва Каплана, директора Санкт-Петербургского союза строительных компаний, сейчас около 75% всех проектов строители сдают не в срок.

По словам Сергея Игонина, заместителя гендиректора компании "Коммерческий центр Питер", которая строит торговый центр "Сенная" и опаздывает со сдачей на полгода, компании были установлены невыполнимые сроки.

"Тех 13 месяцев, которые установил город, чтобы приурочить сдачу объекта к 300-летию, недостаточно для строительства 60 000 кв. м", - говорит он.

Существование проблемы признают и строители жилья. "Задержки случаются примерно в 50% случаев, - говорит Валерий Гутовский, первый замгендиректора "Петербургстрой-Сканска". - Однако только 20 - 30% из них произошло по нашей вине".

Затоваривание.

Среди нарушителей инвестиционных условий есть и фирмы-однодневки, которые берут участки с целью перепродажи и сами не занимаются строительством. Однако, по оценке Валерия Гутовского, фирмам-посредникам достается не более 10% участков, распределяемых через ИТК.

"Получение участка требует времени, опытного персонала и денег, - говорит он. - Сейчас не так много охотников заниматься получением земли для перепродажи".

Однако набирать на ИТК участки про запас склонны и настоящие инвесторы. По словам Каплана, в последние несколько месяцев практически все крупные строительные компании запасались участками впрок, подавая заявки "веерным" способом. В результате у них скопились десятки участков, которые они не в состоянии освоить в сроки, указанные в инвестиционном договоре.

По словам Каплана, теперь строительным компаниям приходится распределять свои силы таким образом, чтобы охватить как можно больше проектов. Это снижает эффективность работы и приводит к срыву сроков.

А вот Гутовский из "Петербургстрой-Сканска" отрицает, что причиной срыва сроков на петербургском строительном рынке является затоваривание. По его словам, большинство опозданий возникает по независящим от застройщика причинам - например, из-за нерешенных вопросов с имущественными правами или проблем с инфраструктурой.

Заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов полагает, что непредвиденные обстоятельства, например выселение арендаторов либо проблемы со строительством инфраструктуры, не являются правилом и имеют место только по сложным проектам, чаще всего в центре города. "Если инвестор добросовестно занимается проектом, то имущественно-правовые вопросы с землепользователями решаются еще на стадии проекта, а не после выхода распоряжения администрации. Кроме того, у таких инвесторов к моменту истечения сроков строительства объем неосвоенных средств составляет не более 10 - 20% , и штраф получается чисто символическим", - подчеркивает он.

Крупные компании стараются избегать прямых задержек со сдачей своих проектов. Их дисциплинируют не столько штрафы за срыв сроков, сколько боязнь за свою репутацию.

По словам Валерия Гутовского, $30 000 штрафа за то, что сдача жилого дома затягивается на полгода, - не очень существенная сумма для крупной компании. Потеря репутации и доверия со стороны дольщиков - более серьезная угроза, полагает он.

С ним согласен Каплан. По его словам, компаниям, которые занимаются жилищным строительством (а 90% из них используют деньги дольщиков) , невыгодно экономить на репутации и сдавать объекты позже назначенного срока.

По словам Бориса Юшенкова, генерального директора петербургского представительства консалтинговой компании Colliers International, крупные строительные компании стараются консервировать участки на стадии изыскательских работ, когда срок строительства еще не установлен.

"Права на строительство принято получать непосредственно перед его началом, когда уже ясно, какими силами компания будет строить объект и на какие деньги", - говорит он.

Плохие расчеты.

По словам Алексея Шаскольского, руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, опыт инициаторов целого ряда крупных коммерческих проектов, реализованных или находящихся в процессе строительства, отражает наполеоновскую сентенцию "главное - ввязаться, а там видно будет".

Шаскольский объясняет высокую вероятность опозданий в сфере строительства торговых центров тем, что, в отличие от жилищного строительства, где крупные компании создали свои более или менее эффективные пути продвижения проектов, в Петербурге сейчас нет крупных компаний, специализирующихся на строительстве масштабных коммерческих объектов, за редким исключением.

Президент холдинга "Адамант" Игорь Лейтис также объясняет срыв сроков тем, что в городе не хватает квалифицированных проектных организаций, которые могут оперативно спроектировать здание и подготовить по нему документацию.

Алексей Луняк, замначальника управления экономической и инвестиционной политики КУГИ, не склонен винить строителей в опозданиях. По его словам, расчет сроков строительства производится довольно условно. Это происходит при заключении инвестиционного договора. А реальные сроки строительства инвестор узнает только на стадии рабочего проектирования, и они не всегда совпадают с первоначальными оценками.

Однако Алексей Чичканов, заместитель председателя КУГИ, считает, что город дает достаточно времени для строительства, поскольку нормативы расчета давно устарели.

"Строители располагают достаточно современным оборудованием и технологиями для того, чтобы укладываться в назначаемые им сроки", - говорит Чичканов.

Андрей Мусатов Глеб Крампец

Финский опыт фирмы "Эльф"  »
Юридические статьи »
Читайте также