Дачные сотки в справках, налогах и рублях

За последний год государство сделало так много на ниве земельного и имущественного законодательства, что у граждан, не успевающих следить за выходом новых законов, голова кругом идет.

Принят Земельный кодекс, касающийся большинства из нас потому, что он регулирует оборот дачных участков. Принят Закон об обороте сельхозземель, который касается тех, у кого сотки больше похожи на гектары и кто не нежится в гамаке, а фермерствует себе понемногу. Появились налоговые новшества. Вышли подзаконные акты, регулирующие мелкие, но важные процедуры. Наконец, каждый субъект Федерации счел своим долгом принять "в развитие федерального законодательства" свои закончики. Куда дачнику податься? Как ответить на вызов времени? Вон сосед уже вызвал землемеров, и они ласково спрашивали, где мои документы, что забор у меня правильно стоит. Приватизировать или нет? Почему за жалкую хибарку стали драть бешеный налог? Таких вопросов тысячи.

Виктор Кислов Первый заместитель руководителя "Росземкадастра"

- Я хочу приватизировать свой дачный участок. Как мне действовать?

- Земельный кодекс позволяет каждому владельцу дачного участка приватизировать бесплатно один, и только один участок. Вам придется пройти три инстанции, а начать - с того органа власти, который когда-то выдал вам документ на право владеть землей. Посмотрите на этот документ - там стоят печать и подпись главы района. Идите туда - и там вам расскажут, какие документы заполнять, сколько и куда платить, и вообще, что дальше делать.

Две другие инстанции - это районный земельный комитет и районная регистрационная палата. Земельный орган зарегистрирует земельный участок в Едином государственном реестре земель и присвоит ему кадастровый номер, а регистрационная палата зарегистрирует в Едином государственном реестре права на него.

- Так сколько все-таки надо платить за "бесплатную" приватизацию?

- Слово "бесплатно", которое стоит в Земельном кодексе, означает, что вам не нужно землю выкупать. Но придется заплатить за саму процедуру приватизации. Какую-то сумму возьмет за свои труды регистрационная палата, обычно не более 300 рублей. Земельный комитет потребует с вас несколько рублей - за бумагу и ксерокопирование. А вот работа по установлению границ (если эти границы не были установлены раньше) - это уже серьезные расходы. Однако их не избежать. Неважно, обратитесь вы к частному землемеру, или в государственное землеустроительное предприятие - расценки за их работу устанавливают областные власти. Сумма затрат зависит от того, где участок, далеко ли он от пунктов государственной геодезической сети, к которой его надо "привязать", большой участок или маленький, сложный у него рельеф - или просто равнина. Есть нормы, таблицы, по ним и идет расчет. Для Московской области расценки составляют от 2 до 6 тысяч рублей, в других областях дешевле.

- Так к кому же обращаться, если нужно измерить земельный участок?

- Ни при областных, ни при районных властях какого-то "единого органа", куда должны обращаться граждане, чтобы им измерили их участок, не существует. Землеустроители, топографы и геодезисты, бывшие работники БТИ, само БТИ - все, у кого есть лицензия на право проведения геодезических работ, работают на равных. Например, в Московской области таких частных землемеров, организаций и предпринимателей более четырехсот на 70 районов. Список частников и организаций висит в каждом районном земельном комитете. Поэтому проблемы заполучить землемера нет. Если у кого-то из ваших читателей такая проблема есть - сигнализируйте в областной земельный комитет.

- Власти Московской области много говорят о системе "единого окна": приходишь к этому "окну" и приватизируешь свой участок просто и быстро, без беготни по кабинетам. Где находится это "окно"?

- Его нет. Немного предыстории. Россия - единственное государство в мире, где сделки с недвижимостью совершаются путем обхода трех организаций. Причем эти организации подчиняются разным ведомствам. Земельный комитет - это федеральный орган, регистрационная палата подчиняется области, БТИ - району. Отсюда - затраты времени и средств граждан, очень слабая координация и взаимодействие этих организаций. Первый эксперимент по созданию "единого окна" был предпринят в Новгороде в 1996 году. Но выглядело это просто: одна комната, в которой сидели представители трех организаций. Единой структуры создано не было, а все потому, что по закону все эти три организации могут заниматься только тем, чем они и занимаются, и не могут объединяться. Так что системы "единого окна" пока не может быть в принципе. "Единое окно" появится лишь тогда, когда законодатели наведут порядок в процессе учета недвижимости и регистрации прав на нее. Президент РФ идею упрощения регистрации сделок с недвижимостью поддерживает. В 2001 году, после того как прошел первый Госсовет по земле, было прямое поручение Владимира Путина - создать на базе земельного кадастра систему единого государственного учета недвижимости. Это и есть прообраз "единого окна". Но все это еще в планах. Над этим работает в том числе комиссия Дмитрия Козака при администрации Президента РФ. Правда, среди предложений этой комиссии есть, на наш взгляд, не совсем удачные, как то - о передаче учета недвижимости и государственного земельного контроля на уровень муниципий. Тогда городские и районные власти станут безраздельными хозяевами земли и вообще недвижимости. Это закладывает колоссальные возможности для злоупотреблений. А если учесть, что по новому Налоговому кодексу имущественные налоги также переходят в "епархию" муниципий, которым денег не хватает всегда, то, скорее всего, рынок недвижимости подвергнется серьезным испытаниям. Местные власти могут установить такие налоговые ставки и такие правила игры, что никто не будет легально ничего покупать, продавать или арендовать, ни тем более инвестировать. Но это все - в планах, которые, возможно, и не осуществятся.

- Как быть, если власти затягивают приватизацию дачных участков?

- Срок рассмотрения заявления о приватизации - не больше месяца. Практика первого года применения Земельного кодекса показывает, что ярого "отфутболивания" не происходит. Но бывают печальные исключения. Законодательство четко определило перечень документов, которые нужно представить для оформления земельной сделки (ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). И никто не вправе требовать других бумаг. Если требуют, смело говорите: в законе этого нет.

На самом деле чиновники чаще "играют в футбол" не тогда, когда надо переоформить права (из режима постоянного бессрочного пользования - в частную собственность), а когда кто-то приходит к ним и просит землю, как говорится, "с нуля". Кому дать, кому не дать, кому в собственность, кому в аренду - в этом произвол, причем как бы законный, ведь администрация города, района сегодня осуществляет полномочия собственника земли. А собственник всегда волен распоряжаться своим имуществом. Так что, повторяю, отказать в переоформлении земли не может никто; отказать в предоставлении нового участка местные власти могут.

- Тем не менее зачастую чиновники отказывают в приватизации земли, ссылаясь на то, что в области не приняты какие-то "местные нормативные акты". Зачем они нужны, коли есть Земельный кодекс?

- В Земельном кодексе заложена норма, по которой местные власти могут решать, каков предельный размер земельного участка, подлежащего бесплатной приватизации. Когда Земельный кодекс еще разрабатывался, этой нормы не было, но потом она появилась. И местные власти могут, если захотят, установить этот порог бесплатной приватизации. Скажем, у вас на правах постоянного бессрочного пользования - 30 соток, вы хотите их приватизировать, а вам говорят - в нашей области бесплатно можно приватизировать только 20, остальное - берите в аренду или покупайте. Или того хуже - "областные власти еще не разработали предельной нормы и выкупной цены, и пока приватизации в нашем регионе нет". К сожалению, это абсолютно законно, и зачастую оправданно - взять Северный Кавказ с его дефицитом земли. У тамошних властей установление предельных норм - единственный способ не допустить социального взрыва. Но в Московской области, самой населенной - и "аборигенами", и дачниками, власти уже определились: в среднем по районам - 12 соток. Сверх - выкупайте по цене примерно 1000 рублей за сотку или берите в аренду.

- В начале 90-х в стране царило "безвременье", и многие, вступив в контакт с местными властями или председателями колхозов, набрали себе земли, в том числе в зонах, где владеть ею частному лицу вообще-то нельзя - например, на берегу водохранилища. Но - на руках документы, подписанные главой района. Как быть таким "бедолагам", особенно если они успели что-то построить на этих полузаконных землях?

- Вопрос сложный. Рассмотрим две типичные ситуации. Первая: когда-то вы взяли землю, выстроили дом, и хотя в принципе строиться и жить тут можно, это не водоохранная зона, или иные защищенные территории, но нормального документа у вас тоже нет, есть в лучшем случае "филькина грамота" от председателя колхоза. Надо легализоваться. Пройти все инстанции (СЭС, Водоканал, земельную палату, БТИ), зарегистрировать собственность, заплатить штраф за то, что вы отстроили свой коттедж по сути самовольно, и - жить.

Вторая ситуация - если ваша стройка в охранных зонах. И не важно, на каком основании вы пришли, например, в парк Лосиный Остров и воздвигли коттедж - по праву силы, или договорились с местным начальником, - это незаконно. Вот конкретный случай: восемь коттеджей в Строгине, на берегу Москвы-реки, подлежат уничтожению по решению суда. Государство полно решимости положить конец беспределу.

Но, сказав такую жесткую вещь, тут же замечу: с водоохранными зонами еще надо разбираться на законодательном уровне. Сегодня в России есть жесткий запрет - жить и строить там нельзя. Мировая практика говорит иное: можно, но - соблюдай массу условий. В любой развитой стране вы увидите симпатичные домики возле рек, прудов, хозяева которых тратятся на сверхмощные фильтры и даже траву обязаны обрабатывать особыми веществами, чтобы комары не плодились. Другое дело - зоны, откуда берут питьевую воду для городов. Там строиться нельзя ни в одной стране. А у нас? Запрет полный и безоговорочный, но - строят все равно. Думаю, нужны поправки в законодательство, которые сделают режим более мягким, но вместе с тем введут жесточайшую ответственность за нарушение экологических норм. А режим "не пущать", похоже, не работает.

Подготовил Евгений Арсюхин.

Утвердят задаток  »
Юридические статьи »
Читайте также