На твердую почву

районах (в том числе в Горской) и на севере - в районе Каменки, Коломяг. Однако бизнес неоднозначно оценивает расчеты властей на разворачивание массового малоэтажного строительства. "В будущем это, наверное, будет востребовано, потому что вся Европа движется к тому, что люди уезжают из центра. Центры превращаются лишь в места деловой активности, досуга, торговли и жилья лишь ограниченного круга людей. Но сегодня наш рынок еще не готов к массовой индивидуальной застройке. Поскольку мы сами реализуем сейчас самый крупный в Санкт-Петербурге проект малоэтажной застройки, то мы очень хорошо, на мой взгляд, чувствуем спрос в этом сегменте. Он пока невысокий, - утверждает Виталий Вотолевский. - Поэтому я осторожно смотрю нацелесообразность выделения в Генплане таких больших территорий под "малоэтажку". Я не уверен, будет ли столь большое количество желающих приобретать такое жилье, потому что себестоимость низкой не будет. Прежде всего потому, что будет высокая стоимость инженерной подготовки территорий. Они сейчас нулевые с точки зрения инженерии или почти нулевые. То есть надо вкладывать и вкладывать".

Алексей Шаскольский считает, что рынок малоэтажного строительства в обозримой перспективе будет и далее развиваться прежде всего в элитном сегменте. "Под элитное строительство окончательно застолбят все территории у Финского залива, интересные рельефы Юкков, Шуваловского карьера, Суздальских озер, участки в Пушкине и Павловске, - отмечает Шаскольский. - Впрочем, конечно, когда-нибудь на этот рынок придет серьезный инвестор, способный строить рассчитанное именно на средний класс добротное малоэтажное жилье по доступным ценам (в том числе таун-хаусы). Но, естественно, это будут территории, не относящиеся сегодня к престижным".

Бизнес-набережные

Отмечая компромиссный характер Генплана, эксперты указывают на чрезмерную осторожность города в продвижении амбициозных, прорывных идей. Например, Генплан не отвечает на вполне закономерный вопрос, какие конкретно территории в центре города должны развиваться в качестве будущего бизнес-сити. Выборгская набережная, имеющая сегодня, по мнению экспертов, наибольший потенциал и реальные предпосылки для преобразований, упоминается лишь в ряду других возможных общественно-деловых зон (в том числе таких проблематичных, как территория "Измайловской перспективы").

На взгляд Александра Шарапова, с 2001 года возглавляющего Агентство развития территории Выборгской набережной, "окончательного решения о выводе промышленности, в том числе с территорий набережных, не принято, и Генплан отражает эту компромиссность". В то же время Шарапов считает достаточно спорной зафиксированную в Генплане ставку на создание "общественно-делового центра федерального и международного уровня в районе Пулковской обсерватории на Волхонском шоссе": "Новые деловые районы все равно будут стремиться к центральной части города, прижимаясь к историческому центру. И такие новые деловые районы, как Докленд в Лондоне или Дефанс в Париже, близки к историческому центру, а не находятся где-то за тридевять земель!"

Недавно губернатор Валентина Матвиенко потребовала от руководства КГА и КГИОП разработать концепцию развития набережных Невы, застраиваемых сегодня лоскутно (по мере того как инвесторы решают вопросы с владельцами земель и недвижимости промпредприятий). В этой связи можно согласиться с Эдуардом Тиктинским, высказывающимся за "сбалансированный подход" города при охране объектов промышленной архитектуры: "При лояльной позиции КГИОПа подобные территории могли бы рассматриваться инвесторами комплексно, более того, приходили бы инвесторы совершенно другого масштаба, способные выкупать крупные территории и готовить при поддержке города целостные концепции застройки. А сейчас эти территории действительно развиваются лоскутно: где-то инвестор построил здание, где-то переоборудовал строение в бизнес-центр со стеклянными фасадами и т.д.".

Как бы то ни было, девелоперы убеждены, что именно территории набережных, окаймляющих исторический центр, будут преобразовываться в первую очередь. "Сначала на набережных будет развиваться офисная и торгово-развлекательная функция, поскольку до вывода промпредприятий, согласно санитарным нормам, вблизи все равно не допускается строительство жилья, - отмечает Александр Шарапов. - То, что сегодня в Генплане преобразуемые территории обозначаются как общественно-деловые, оправдано: девелоперам это открывает максимально широкие возможности". Аналогичного взгляда придерживается Вячеслав Семененко: "Разумеется, набережные очень интересны для строительства жилья, но в зоне промышленно-коммерческой застройки невозможно всерьез заниматься жилищным строительством, в том числе по причине отсутствия социальной инфраструктуры. Но это вопрос времени. Развитие набережных потянет за собой развитие территорий вглубь - вторых и третьих линий застройки, и в перспективе станет возможным комплексное освоение весьма крупных территорий".

Неподъемная целина?

Из всех масштабных проектов развития территорий, поддерживаемых властями, наиболее перспективным эксперты считают проект преобразования зоны станции Московская-Товарная. В Генплане зафиксирован перенос с этой территории грузового двора ОЖД (он занимает 24 га) в район Шушар и формирование на его месте новой общественно-деловой зоны. "Это, на мой взгляд, самый реалистичный проект в центре города, - убежден Алексей Шаскольский, возглавлявший группу разработчиков концепции развития территории Московской-Товарной, готовившейся по заказу КЭРППиТ. - Речь идет об уникальной территории, где есть единый, внятный, лояльный городу пользователь (ОЖД), который готов освободить территорию, уйти в Шушары, реконструировать американские мосты через Обводный и т.д. И если бы политическая воля городских властей не распылялась на заоблачные стратегические "проекты века", процесс освобождения территории Московской-Товарной мог быть уже начат. Это главное, все остальное сделает бизнес".

Примечательно, что перенос грузового двора Московской-Товарной, по мнению Шаскольского, мог бы стать модельным проектом вывода грузовой железнодорожной инфраструктуры и в других районах города: "Мы предлагали разработать проект вывода в Ручьи или в Шушары и остальных грузовых дворов: ведь понятно, что и в зоне Балтийского вокзала, и в районе Финляндского вокзала их нахождение нецелесообразно". Но разработчики Генплана не пошли на столь радикальный шаг и тем самым затормозили развитие ряда проблемных территорий. В частности, эксперты называют малореалистичным комплексное преобразование зоны "Измайловской перспективы", обремененной объектами ОЖД, Минобороны и десятков собственников и арендаторов.

Впрочем, территории вдоль Обводного канала, определяемые Генпланом как общественно-деловые, уже развиваются и этот процесс активизируется в ближайшие годы. Одной из первых точек роста стал район Варшавского вокзала, реконструированного холдингом "Адамант" (в нем разместился торгово-развлекательный комплекс). По словам Дилявера Меметова, начата подготовка проекта планировки прилегающей территории, где "Адамант" намерен построить многофункциональный комплекс, включающий гостиницу и бизнес-центр. Территории Обводного канала уже сейчас привлекают внимание крупных ритейлеров ("Лента", Ramstor, "Карусель" и др.). Как отмечает Станислав Логунов, исключительно как общественно-деловая территория будет развиваться и зона улиц Шкапина и Розенштейна, где аварийное жилье расселяется за счет средств города (торги по этим участкам могут пройти во второй половине 2006 года).

Несомненно, стимулом к развитию общественно-деловых функций территорий вдоль Обводного канала станет предполагаемое расширение его проезжей части и, конечно, вывод грузового транспорта на КАД. "Когда по набережной Обводного канала можно будет нормально проезжать, не рискуя попасть в многочасовые пробки, резко активизируется уже начавшийся бум строительства бизнес-центров и торгово-развлекательных объектов по оси этого транспортного коридора", - убежден Шаскольский.

В ожидании взаимности

В принципе сегодня бизнес способен реализовывать проекты любой сложности. Хотя, возможно, для осуществления наиболее масштабных и дорогостоящих проектов инвесторы еще должны "дозреть"; в каких-то ситуациях, очевидно, должна измениться и конъюнктура на рынке недвижимости. Принятие Генплана, а затем и Правил землепользования и застройки создаст для строителей более понятные и предсказуемые условия работы.

Однако утверждение Генплана налагает значительную ответственность и на власти. Город не должен рассматривать как некую панацею свое участие в стратегических проектах (на всячески популяризируемых принципах частно-государственного партнерства). В масштабах экономики Петербурга гораздо более важный приоритет - успешная реализация частным бизнесом сотен и тысяч "рядовых" проектов, связанных с новой застройкой или реконструкцией и перепрофилированием недвижимости в центральных районах города (на участках в 2-5-10 га). Строителям и девелоперам нужно, чтобы система градостроительного регулирования работала эффективно, как хорошо отлаженная машина. Но более всего они заинтересованы, чтобы ориентиры, обозначенные в Генплане, находили адекватное подкрепление в усилиях властей по развитию городской инфраструктуры и инженерно-энергетических ресурсов. Тогда Генплан станет действительно реальным инструментом диалога и консенсуса различных групп общества, в том числе строительного бизнеса и городских властей.

Санкт-Петербург Игорь Архипов

Монологи сиамских близнецов  »
Юридические статьи »
Читайте также