Дружелюбное вторжение

Скорость перемен архитектурного облика центра Петербурга неизбежно вырастет. Наша задача - оптимизировать и гуманизировать этот процесс. И это вполне возможно

В последние года три в историческом центре Санкт-Петербурга заметно оживилась строительно-девелоперская деятельность, связанная как с реконструкцией исторических зданий, так и с новой застройкой, в некоторых случаях затрагивающей значительные территории. Подобной активности в центре Петербурга не наблюдалось, по-видимому, уже около ста лет. В советское время происходила в основном реставрация зданий-памятников, да после второй мировой войны отстраивали относительно немногочисленные разрушенные бомбами дома. В 1990-х годах строительно-девелоперские проекты в центре города, по понятным причинам, реализовывались также крайне редко.

После десятилетий затишья нынешняя активизация воспринимается общественностью как начало строительного бума в историческом Петербурге (хотя по масштабам пока значительно уступающего настоящему буму, имевшему место в конце XIX - начале XX века). При этом в обществе нарастают опасения за судьбу архитектурного облика петербургского центра. Основанием для таких опасений служит спорное архитектурное качество многих современных проектов.

Опасения питают протестную активность населения. Она выражается в публикациях СМИ, многочисленных обращениях к органам власти, в том числе федеральной, подчас - шумных уличных акциях. В этих процессах принимают участие как рядовые жители соседних с новыми постройками домов, так и интеллигенция, в том числе влиятельные во властных структурах как местного, так и федерального уровней представители культурной элиты.

Мы решили провести исследование с целью выяснить, действительно ли строительно-девелоперский процесс в историческом центре Петербурга набирает обороты; как повлияет на этот процесс принятие Генплана , Правил застройки в Петербурге; произойдут ли в среднесрочной перспективе серьезные изменения в центре. Во-вторых, мы хотели понять, насколько в действительности опасны эти изменения с точки зрения сохранения архитектурного наследия Петербурга. Для выяснения этих обстоятельств мы прибегли к методу экспертного опроса - выясняли мнения 22 авторитетных специалистов в этой сфере (архитекторов, девелоперов, чиновников, деятелей культуры) и, суммируя их, сделали свои выводы.

Наши гипотезы

Наблюдая за процессом, мы сформулировали несколько гипотез. Первая: архитектурные изменения в исторической части Петербурга ускорятся. Этому способствуют как объективные, так и субъективные факторы. Гипотеза вторая. Мы считаем мнения экспертов самым важным фактором исследуемого процесса. Нам кажется, что город будет меняться главным образом так, как этого хотят наши эксперты. И законодательство, и официальная позиция властей вторичны. Во-первых, потому что законодательство меняется и будет меняться под воздействием этих мнений и стоящих за ними интересов (особенно интересов бизнеса). Во-вторых, потому что ввиду слабости государства законодательство плохо исполняется на нижнем и среднем административных уровнях, да и на высшем уровне власти по разным причинам (политическим, экономическим, коррупционным) нередко отходят от ими же декларированных принципов. В силу этих причин мнения наших экспертов, отражающие интересы влиятельных групп петербургского общества и внешних заинтересованныхсил, позволяют составить более реалистичную картину предстоящих в ближайшие годы изменений в историческом центре Петербурга, чем это следует из совокупности формальных нормативных актов и высказываний отдельных чиновников.

Третье наше предположение мы назвали "позитивной гипотезой". Ее суть заключается в следующем: все участники дискуссии хотят улучшения ситуации и имеют представление, как этого достичь. В силу второй гипотезы это знание весьма существенно - в ближайшей перспективе оно будет внедрено в жизнь, даже вопреки формальным и неформальным препятствиям.

На основе этих гипотез были составлены вопросы (23 позиции) для экспертов. В ходе исследования мы проверяли, насколько наши гипотезы соответствуют действительности.

Ситуация созрела

Все эксперты согласны с тем, что центр города должен и будет развиваться. Однако по поводу темпов ускорения в ближайшей перспективе единого мнения нет. Ускорение предсказывают главным образом архитекторы и специалисты. Представители этих двух групп, а также половина чиновников выразили уверенность, что изменения в исторической части Петербурга будут происходить нарастающими темпами. "Город будет развиваться безусловно. И, конечно, динамично. Сама жизнь к этому подталкивает", - выражает мнение сторонников ускорения председатель КГИОП Вера Дементьева.

Главным фактором ускорения эксперты считают активизацию бизнеса, особенно московского. "Бизнес все больше осознает, что центр уникален и потому растет в цене, что любая недвижимость в центре гарантирует приумножение доходов в будущем", - считает руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. К тому же, добавляют некоторые респонденты, этот процесс стимулируют власти Петербурга, заинтересованные в привлечении инвестиций (строительные проекты оцениваются в сотни миллионов долларов). "Я думаю, изменение архитектурного облика ускорится, и очень сильно, - говорит директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский. - В Петербург идут деньги, люди же, имеющие большие деньги, хотят строить в центре города".

По мнению большинства из тех, кто предсказывает ускорение, изменениям подвергнется и планировочная структура. "Она должна изменяться. Это обязательное условие развития города, - уверен генеральный директор строительной компании "Петербургская Недвижимость" Василий Селиванов. - Ведь сегодняшнее состояние центральных районов уже не отвечает потребностям ни бизнеса, ни жизни в целом".

Впрочем, серьезных изменений в планировочной структуре исторического центра большинство экспертов не предсказывают. "Город исторически в значительной степени сложился. В силу особенностей своей истории он развивался как очень плотная среда. В нем почти нет пауз", - утверждает бывший главный архитектор Санкт-Петербурга Олег Харченко. Как напоминает нынешний главный архитектор города Александр Викторов, значительная часть городского центра является охранной зоной, состоит на учете в ЮНЕСКО и "основной темой, звучащей в соответствующем документе, является четкая планировочная структура. Поэтому практически невозможны какие-либо серьезные изменения планировочной структуры именно в историческом центре".

Условия позволяют

Сторонники ускорения полагают, что принятие Генплана, новой системы охранных зон и сформулированные на их основе новые Правила землепользования и застройки послужат серьезными стимулами для бизнеса существенно увеличить масштабы работ в историческом центре Петербурга. Впрочем, стимулирующая роль этих документов различна.

По мнению архитекторов, главная польза от Генплана - фиксация профиля использования конкретных территорий. "Самое трудоемкое в нашей работе - не проектирование, а согласование проекта в инстанциях. Тут все зависит от качества нормативной базы. Старый Генплан был написан под социалистическое планирование. Он не учитывал современные реалии: там была иная плотность застройки и т.д. Новый Генплан все это учитывает, в том числе новые тенденции", - говорит архитектор Юрий Митюрев.

Большинство архитекторов, чиновников и специалистов полагают, что введение системы охранных зон и новых Правил застройки облегчит реконструкцию и строительство в историческом центре. Такое облегчение наши эксперты связывают с двумя известными обстоятельствами. Первое - существенное упорядочение требований в охранной зоне. Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов говорит по этому поводу: "Новая система охранных зон - это правильный, прогрессивный подход. Мы переходим от мифических, непонятных зон к обеспечению сохранности непосредственно предметов охраны, определяемых КГИОП". Второе обстоятельство обусловлено расширением возможностей для застройки на территориях, менее важных с культурно-исторической точки зрения, так называемых "зонах регулирования застройки и хозяйственной деятельности". В этих зонах охранные требования значительно смягчены и более или менее упорядочены.

Интересно, что сам бизнес и некоторые чиновники отрицают ускорение процесса в ближайшем будущем. В обоснование своей точки зрения они приводят аргументы как экономического, так и институционального характера, которые в ближайшее время (во всяком случае, до появления Правил застройки) останутся актуальными. Вот что говорит по этому поводу Василий Селиванов: "Принятие Генплана, системы охранных зон, безусловно, вносит определенную ясность. Однако окончательно понятной и прозрачной картины, к сожалению, не дает. Все равно остается огромная область неопределенности, которая так или иначе будет регулироваться субъективными решениями контролирующих инстанций. Вряд ли можно говорить, что новые правила кардинальным образом повлияют на развитие исторического центра. Ведь самая острая проблема, тормозящая строительство в центре Петербурга, связана с расселением старого жилфонда, на месте которого могли бы появляться современные здания". С этим согласен и генеральный директор компании "Петербургстрой-Сканска" Виталий Вотолевский, который подчеркнул, что пока "разрешение этих проблем затягивается на годы и не дает возможности компаниям планировать бюджеты. В результате многие девелоперы не стремятся строить в центре, предпочитая более простые проекты на окраинах".

Как утверждают строители, ни Генплан, ни новые Правила застройки не решают проблему дефицита земли. Об этом же говорит архитектор Никита Явейн, до недавнего времени - председатель КГИОП: "Пустых мест в историческом центре уже нет. Есть только пятна заводов, но их в центре мало". С этим согласен и вице-президент Группы ЛСР Евгений Яцышин: "В центре процесс не ускорится, потому что самые крупные и интересные с точки зрения бизнеса участки уже давно в деловом обороте. Остались только участки в федеральной собственности, а их намного сложнее получить".

По мнению директора СПб ГУ "Управление инвестиций" Льва Винника, до начала качественных перемен в темпах строительства бизнес должен освоить новые правила игры: "Какое-то время потенциальные инвесторы будут обдумывать новую ситуацию, примериваться. Затем все поймут, что правила работают, что процесс получения разрешений и согласований становится понятнее и короче и есть положительные сдвиги. Будут созданы понятные рамки (не оставляющие места для неких частных критериев), четко определяющие, что, по закону, может делаться, а что нет. Тогда и возникнет движение вперед". Президент Союза строительных компаний "Союзпетрострой", депутат ЗакСа Владимир Гольман считает, что "на ускорение динамики и решение вопросов, о которых сказано выше, может повлиять только политическая воля, а ее нет".

Что считать ускорением?

Впрочем, большинство представителей других групп экспертов не слишком верят предпринимателям. Они уверены, что коммерческие интересы возобладают. "Деньги ищут приложения", - говорит архитектор Сергей Падалко. Преодолимой помехой, по мнению экспертов, будут и градостроительные правила, и требования КГИОП. Тем более что в нынешней жизни решающую роль играют не столько законы, сколько реальные процедуры и "политическая воля". Один из экспертов сказал по этому поводу следующее: "Новый Генплан, конечно, обозначил те пределы, которые перешагнуть застройщику, по идее, нельзя. Но всем ли будет нельзя - это еще вопрос. Например, по одному проекту на Невском проспекте еще до разработки нового Генплана была согласована высота, которая сейчас вроде бы недопустимо большая. Но инвестор очень солидный, и пошли... известно к кому. Вроде вопрос решился положительно".

Архитекторы не понаслышке знают реальную способность бизнеса преодолевать препятствия. "Серьезные заказчики, с большими деньгами, имеют возможности решать проблемы на любом уровне", - выразил доминирующее среди профессионалов мнение Юрий Митюрев. Утверждение об отсутствии пятен под новую застройку в центральных районах и специалисты, и деятели культуры, и многие архитекторы всерьез не воспринимают.

Как бы то ни было, строители настаивают на неадекватности условий их работы реальным потребностям жизни и призывают общество учитывать их интересы. Виталий Вотолевский формулирует предложение бизнеса так: "Необходимо найти разумный баланс между сохранением основных памятников и развитием города. Если в основу новых Правил застройки будут положены существующие сегодня постулаты и догмы, темпы развития не ускорятся. Если же эти правила дадут большую свободу по высотности, по реконструкции зданий без сохранения того, что не является общепризнанным (а не по документам) памятником, то развитие центра пойдет более быстрыми темпами".

Но этой-то свободы больше всего и опасаются представители культурной элиты, радеющие за сохранение исторического наследия Петербурга. Они говорят, что девелоперы, отрицающие факт серьезного вмешательства в исторический центр, просто неадекватно оценивают ситуацию. В нашей интерпретации картина выглядит следующим образом: предприниматели, отрицающие предстоящее ускорение, как правило, возглавляют крупнейшие строительно-девелоперские компании Петербурга. Основные свои обороты (до 90%) эти компании обеспечивают массовым строительством в спальных районах и их руководители привыкли мыслить сотнями тысяч квадратных метров возводимых там строений. Поэтому жалкие десятки тысяч, которые удается построить в центре, воспринимаются ими как незначительное строительство. С позиций бизнеса они правы. Но с точки зрения вмешательства в архитектурную среду центральных районов, где преобладают небольшие, трех-, пятиэтажные дома, десятки тысяч построенных здесь метров - это очень серьезные объемы.

Навредят!

Характерно, что половина из тех, кто считает ускорение изменений неизбежным, негативно оценивают его влияние на облик исторической части Петербурга - кто в большей, кто в меньшей степени. Типично мнение бывшего главного художника Санкт-Петербурга, председателя художественной секции Градостроительного совета Ивана Уралова: "Не сомневаюсь, что будут изменения. Не сомневаюсь, что они должны быть. Но сомневаюсь, что они будут исключительно позитивными. Для старого города хорошего не жду".

Подобную позицию занимают почти все специалисты, некоторые чиновники и даже отдельные архитекторы. Крайней точки зрения

Законный синдром Участники алкогольной отрасли предсказывают "сумбур и передел рынка"  »
Юридические статьи »
Читайте также