Ипотека вылезает из берлоги Банки и строители подсчитывают несуществующую прибыль

Рост цен на недвижимость с каждым днем увеличивает спрос на ипотечное кредитование. И хотя ипотеки по большому счету как не было, так и нет, интерес к ее развитию проявляют и банкиры, и строители. Банки рассчитывают заработать на посредничестве между государством и будущими заемщиками, строители надеются на то, что именно ипотека придаст их рынку дополнительное ускорение.

Только за 2003 год цены на жилую недвижимость выросли на 40%. В этом году риэлтеры прогнозируют 30-процентный прирост. И столько же в 2005 году. По мнению экспертов, причин для снижения цен на жилье в Санкт-Петербурге нет. В июне-августе 2004 года спрос на жилье оказался несколько ниже, чем рассчитывали застройщики. Это говорит о том, что у потенциальных покупателей квартир заканчиваются сбережения. А значит, дальнейшее развитие рынка недвижимости будет зависеть от развития кредитования.

Голь на выдумки хитра

Главные факторы, сдерживающие на сегодня развитие ипотеки, -- это необходимость крупного первоначального взноса, а также официального подтверждения доходов. При этом большинство горожан, имея возможность платить по кредиту даже самые высокие проценты, не могут это официально доказать. Общие интересы банкиров и продавцов недвижимости заставляют и тех и других объединяться. По единодушному мнению банкиров и риэлтеров, единственный фактор, который может "отменить" кризис на рынке жилья, -- быстрое и полномасштабное внедрение различных кредитных схем. В противном случае года через два застройщикам начнет не хватать средств на закладку новых объектов. В отсутствие ипотеки банкиры и строители пытаются развивать схемы кредитования строящейся недвижимости. "У нас есть две программы работы в области долевого строительства, которые сейчас реализуются в Москве, где первичный рынок стабильнее, -- говорит глава местного представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. -- Первая -- по согласованным застройщикам, вторая -- по застройщикам, выбранным клиентом. И в том и в другом случае банк берет в залог только лишь права требования, а не имеющуюся недвижимость. Риски закладываются в ставки: там, где согласована фирма, ставка ниже, там, где нет, -- выше. После оформления права собственности на объект остается базовая ставка -- 10,5 процента в валюте". В Петербурге программу кредитования под залог строящегося жилья активно продвигают ОАО "Промышленно-строительный банк" и компания "Северный город".

Зимний старт

Впрочем, хотя совместная работа со строителями и позволяет банкирам минимизировать свои риски, объем продаж квартир с привлечением кредитных средств в городе на Неве едва превышает $100 млн. Вместе с тем специалисты считают, что ежегодно в Петербурге может продаваться в кредит квартир на сумму около $1 млрд. Коммерческие банки крайне заинтересованы в обслуживании этих потоков. Правда, у подавляющего большинства из них нет таких долгосрочных ресурсов, которые можно было бы одолжить гражданину на 15-20 лет под приемлемый для него процент. Зато банки с удовольствием готовы выступить посредниками между населением и государственными ипотечными агентствами. Ведь средний размер комиссионных, на которые они смогут рассчитывать в таком случае, составит $1 тыс. за оформление кредита одному заемщику. А количество желающих улучшить свои жилищные условия за счет кредита только в Петербурге достигает нескольких сотен тысяч человек.

Напомним, что летом текущего года 26 банков, работающих на местном рынке, подписали с губернатором Петербурга Валентиной Матвиенко соглашение о взаимодействии в области ипотечного кредитования. К середине сентября 17 из них подписали договоры с Санкт-Петербургским ипотечным агентством. "Остальные в процессе оформления", -- пояснил Ъ заместитель генерального директора ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Сергей Милютин. Согласно договору с агентством задачей банка-партнера является отбор клиентов, оформление и выдача кредитов. В свою очередь ипотечное агентство берет на себя обязательство выкупить у банка ипотечные кредиты, отвечающие условиям государственной программы. Такой кредит должен быть выдан в размере не менее 30% и не более 70% от рыночной стоимости приобретаемой квартиры на срок до 25 лет и под 15% годовых в рублях. Деньги на выкуп кредитов городское агентство будет получать из Федерального агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, а также из бюджета Петербурга. Первые сделки, по словам Сергея Милютина, ожидаются к середине осени.

"На сегодняшний день вся юридическая и техническая работа для запуска в городе масштабной ипотечной программы завершена, -- заявил Ъ вице-губернатор Петербурга Михаил Осеевский, курирующий развитие ипотеки в Северной столице. -- Параллельно с городской программой многие банки уже начали активно выдавать ипотечные кредиты в рамках своих проектов". По словам вице-губернатора, наиболее активно на этом направлении работает Северо-Западный банк Сбербанка РФ, Промышленно-строительный банк, Райффайзенбанк Австрия. "Плюс городской ипотечной программы заключается в том, что даже небольшие петербургские банки могут принять в ней участие, -- отметил господин Осеевский. -- А они более гибки, более динамичны. В будущем, вполне возможно, некоторые из них даже будут специализироваться на выдаче ипотечных кредитов".

По словам вице-губернатора, выдача ипотечных кредитов будет поставлена на поток уже в первой половине следующего года. "Понятно, что на первых порах будут возникать какие-то проблемы, но я уверен, что уже к осени следующего года все придет в норму, -- полагает господин Осеевский. -- И мы сосредоточимся на улучшении программ, в рамках которых субсидии бюджета при оформлении ипотечных кредитов получают как очередники, так и молодежь".

Законы переделывают под ипотеку

Еще один вклад, который государство готовится сделать в развитие ипотеки, -- это пересмотр действующего жилищного законодательства. Правительство России летом этого года вынесло на рассмотрение Госдумы жилищный пакет из 28 документов. Все они направлены на развитие ипотечного кредитования и создание условий для формирования рынка доступного жилья. В первом чтении весь пакет документов был принят 10 июня. В конце июля на пленарном заседании Госдума уже приняла в заключительном третьем чтении 8 законопроектов, предусматривающих изменения и дополнения в Налоговый кодекс (НК) РФ. Эти поправки снижают ставки налога на прибыль по ипотечным ценным бумагам, уточняют условия представления налогового вычета при сделках с жильем (по новым правилам, он будет производиться не через полтора года, а сразу после заключения сделки). А так же освобождают операции по реализации жилых помещений и земельных участков от НДС. Кроме того, депутаты внесли изменения в статью 4 закона РФ "О государственной пошлине" -- в соответствии с поправками госпошлина за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке снижается с 1,5% от суммы договора до 200 рублей.

Александр Сладков

Предприниматели отстояли закон. Но потеряли фонды  »
Юридические статьи »
Читайте также