Кризис системы

Лев Каплан: "Я очень скептически отношусь к перспективам дальнейшего развития городского жилищного строительства"

Согласно планам городского правительства, в этом году в Санкт-Петербурге должно быть построено порядка 2 млн кв. м жилья. Большинство чиновников оценивают перспективы выполнения этой программы оптимистично, как и будущее городской строительной отрасли в целом. Однако есть и другой взгляд на процессы, идущие в городском строительном комплексе. По мнению руководителя крупнейшего профессионального объединения городских строительных организаций "Союзпетрострой" Льва Каплана, если правительство Петербурга не предпримет ряд решительных мер, отрасль скоро окажется в кризисе.

Представители городских властей утверждают, что по итогам года, несмотря на отставание от плана, в Петербурге все-таки будет построено порядка 2 млн кв. м жилья. В то же время в недавнем своем заявлении вы говорили, что эти планы нереальны. Так сколько же жилья будет введено в строй?

- Думаю, что, используя административный ресурс, хотя, собственно говоря, в жилищном строительстве бюджетных инвестиций нет практически ни копейки, за год, возможно, и выжмут 2 млн кв. м. Но это будет пиррова победа. Я очень скептически отношусь к перспективам развития городского жилищного строительства. Чтобы они появились, необходимо решить целый ряд принципиальнейших вопросов.

Сейчас власти делают вид, что все хорошо. Обещали новые механизмы распределения земельных участков - пожалуйста, идут торги по коротким пакетам. Но действительность опровергает оптимистический прогноз. За 9 месяцев этого года введено в строй порядка 560 тыс. кв. м жилья. То есть до планировавшихся 2 млн еще очень далеко. При этом строители практически исчерпали те ресурсы, которые у них образовались до ликвидации инвестиционно-тендерной комиссии. Пока они кое-как обеспечены. При нынешних темпах строительства этих пятен хватит максимум на год-два. Но, если в будущем мы хотим вводить 3 млн кв. м жилья и более, надо коренным образом перестраивать всю систему рыночных отношений в городском жилищном строительстве.

До сих пор все держалось на выделении пятен через ИТК. Конечно, довольно порочная система - ее надо было реформировать еще три года назад, когда вступил в действие Земельный кодекс, - но она работала. Сейчас ее сломали. В конце марта вышел городской Закон о торгах. Но он практически не реализуется. Торги организованы только по так называемым "коротким" пакетам, которые не предусмотрены законодательством. В силу того, что это крайне опасная и нецивилизованная форма торгов, почти все петербургские инвестиционно-строительные компании их избегают. Нет никакой уверенности в том, что продаваемые участки инженерно обеспечены. Договоры на аренду таких пятен заключаются на шесть лет. Еще не продав ни одной квартиры, за первые три года необходимо выплатить практически всю арендную плату, а это десятки миллионов долларов. Выставляемая цена непомерна - 150 долларов за квадратный метр.

Если раньше дольщиков собирали вокруг вырытого котлована и они видели - стройка идет, то сейчас их придется собирать вокруг пустого поля, потому что строителям надо вернуть деньги, затраченные на получение участка. Профинансировать этот этап за счет кредитов тоже не удастся - банки не будут давать кредитов на шесть лет.

На мой взгляд, торги практически проваливаются. В них принимают участие и скупают землю московские и финские компании. Я не знаю ни одного случая, чтобы там участвовали наши строительные компании - "ЛенСпецСМУ", "Строймонтаж", "Строительный трест" и другие. Единственное исключение - "Прагма" - лишь подтверждает правило. От торгов отсекается большая часть малых и средних компаний, которые не могут выдержать таких правил игры. Происходит это потому, что все мысли властей Петербурга подчинены единственной идее: быстрое наполнение бюджета. Но подобный подход может привести к тому, что в последующие годы наполнения вообще не будет.

- Но, может быть, это и неплохо, что москвичи со своими деньгами приходят в город?

- Они не приходят - они скупают земли. А это разные вещи. Я не против того, чтобы сюда приходили иностранные и иногородние компании, но не в ущерб занятости строительного комплекса Петербурга. Как петербуржец, как руководитель крупнейшего бизнес-сообщества, я считаю, что надо прежде всего защищать интересы петербургских строителей, петербургских налогоплательщиков, петербургских граждан. В "Союзпетрострой" вступила "Московская инвестиционно-строительная компания". Мы ее приняли. Но вместо того, чтобы заниматься пятиэтажками, как было обещано, компания занялась гостиницей в Петергофе.

- Но ведь земля приобретается ими с какой-то целью. Просто сидеть на ней нерационально. Все равно будут что-то строить. А значит, скорее всего, будут привлекать городских строителей.

- Мы все это уже проходили. Например, когда иностранцы строили Дворец спорта на Большевиков. Они ведь берут на подряд не строительные компании, а шабашников. Это не выход из положения. Выход может быть только такой: наладить предусмотренные Земельным кодексом аукционы по полностью подготовленным земельным участкам.

- Городские чиновники говорят, что таких участков просто нет, так же как и денег на их подготовку.

- С решением проблемы подготовленных участков под строительство город опоздал на два-три года. Строители, не дождавшись ни копейки от городского бюджета, сумели построить миллионы квадратных метров жилья, собирая дольщиков и отчисляя сотни миллионов долларов на инженерную инфраструктуру. И все ушло в бюджет, а не на развитие. Город совершенно не занимался инженерной подготовкой территорий. И сейчас мы получили то, что получили.

Конечно, это вина не только предыдущей администрации Санкт-Петербурга, но и нынешней. Прошло уже достаточно времени, чтобы начать решать эту проблему. А между тем конкурсная комиссия, предусмотренная законом, так и не создана. Кто определяет, кому отдавать пятна под застройку? Нет системы. Закон не реализуется. У нас так и не появились компании, которые готовят полные пакеты. Комитет по строительству бросил клич, чтобы крупные строительные компании сами готовили эти пакеты. Но тогда совершенно очевидно, что они сами их и получат. В противном случае им неинтересно заниматься этими вопросами. А это, в свою очередь, означает конец всяких торгов. Пакет необходимой документации должны составлять специализированные фирмы, как это определено законом, и торговать надо подготовленными участками. Пока этого нет, пятна получают или целевым назначением через распоряжение губернатора (таких фактов много), или через скупку заводов.

- Так, может, и неплохо, что скупают неконкурентоспособные заводы?

- Очень хорошо, что скупают. Но это не решение проблемы. У нас состоялось заседание Совета ассоциаций и союзов инвестиционного и градостроительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области, куда входят восемь общественных организаций, объединяющих практически всех участников строительного процесса. Была рассмотрена ситуация в инвестиционно-строительной сфере города. Практически все участники заседания характеризовали ее как близкую к критической. Практика выдачи "коротких пакетов" на право застройки вызвала негативную реакцию присутствующих. Ведь, скажем, банки из-за высоких рисков не могут использовать эти права в качестве залога при выдаче кредитов строителям. Одновременно городская администрация продолжает предоставлять участки под застройку целевым назначением, например - "стратегическим инвесторам". Снижение темпов строительства - только вершина айсберга.

У нас происходит системный кризис, заключающийся в том, что с одной стороны - море частных строительных компаний, которые строят город несмотря ни на что - выкручиваясь, собирая дольщиков, давая взятки чиновникам; а с другой стороны - административно-командная система в сфере выделения пятен под застройку и согласования технических условий. Если мы говорим о рыночной экономике, то власти следует ликвидировать этот искусственно созданный разрыв. Почему чиновники держатся за то, чтобы не было покупок земли, чтобы не ушла из рук аренда? Потому что - коррупция.

- Я знаю, что на совете рассматривались и проблемы ипотеки.

- Мы все поддерживаем ипотечное кредитование, но в настоящее время для его развития нет условий. Бумаги, которые вместе с городскими властями подписали 17 банков, - лишь протоколы о намерениях, и они по большому счету никого ни к чему не обязывают. Кроме того, мы пришли к общему убеждению, что как источник инвестиций ипотечное кредитование ничего не дает. Источником могут быть кредиты банков. И Ассоциация коммерческих банков официально заявила, что у нее есть средства и есть намерение кредитовать строителей. Но сегодня только 4,3% кредитных ресурсов петербургских банков идут в строительную сферу.

- Может быть, строителям просто выгоднее не кредиты брать, а использовать деньги дольщиков?

- Привлечение дольщиков - довольно рисковая вещь, в том числе и для строительной компании, по той простой причине, что дольщики появляются, когда строительство только начинается - на уровне фундаментов или первых этажей. А дом продается через два года. За это время цены могут вырасти в разы. Мы анализировали эти проблемы и убедились, что все строительные компании истощили свои финансовые возможности. Даже "ЛенСпецСМУ" считает, что у них рентабельность не больше 7-8% и вообще стремится к нулю.

Так что долевое участие - страшно рисковое дело и для граждан, и для строителей. Уже были случаи с "Виадуком", "Росглавматериалами". А вы говорите - бесплатный ресурс! Надо бы строительному комплексу слезать с этой "наркотической иглы".

Поэтому мы решили в декабре провести широкую конференцию, где могли бы встретиться банкиры и руководители строительных компаний. А до этого создали рабочую группу, которая должна обратиться в правительство - к Матвиенко, Тюльпанову - с конкретными предложениями: что необходимо сделать, чтобы в городе продолжалась инвестиционно-строительная деятельность. Одна из таких мер - форсирование выполнения закона по предоставлению на аукционах подготовленных земельных участков. Кроме того, мы обратились в Министерство финансов с просьбой разрешить использование резервов страховых компаний при строительстве жилья. Пока это запрещено.

Раз мы вошли в рынок, то должны учитывать опыт стран с рыночной экономикой. А у них по инвестициям в жилищное строительство на первом месте стоят страховые компании, на втором - пенсионные фонды, на третьем - банки. Что касается средств дольщиков, то там это просто не практикуется. В Америке есть закон, который запрещает напрямую финансировать строительные компании при создании объектов недвижимости, - только через фонды. В Финляндии создаются акционерные общества для строительства конкретных домов, акционерами выступают сами инвестиционно-строительные компании и будущие жильцы. В мире наработаны разные подходы, и мы могли бы их использовать. Тем более что долевое участие и нашим законодательством не предусмотрено. Это местное изобретение, доморощенное. В Москве никакого долевого участия нет. Там совершенно другая система.

В любом случае, пока не видно особой альтернативы банковскому кредиту. Но здесь есть проблема. Для того чтобы выдавать кредиты на строительство, как во всем мире, банкам необходимы залоги, которые в случае чего можно реализовать. Например, земля в собственности. Хотя продажа земли разрешена законом, город этим не занимается. Единственный выход - приобрести промышленное предприятие с выкупленной землей, а затем его ликвидировать. Можно заложить право на долгосрочную аренду. Но при условии, что право аренды, которое получил застройщик, будет передано третьему лицу без бюрократических проволочек. Сейчас в инвестиционных договорах написано, что передавать право на аренду запрещено. А ведь даже Земельный кодекс разрешает это делать. Проект соответствующего распоряжения существует уже полтора года. Понятно, Яковлев его не успел подписать, но почему про него забыло новое городское правительство - непонятно. А ведь представители КУГИ говорят о том, что долгосрочная аренда земли должна стать предметом залога и предметом уступки третьим лицам.

Я не сказал еще об одной проблеме, которая мешает привлекать в строительство кредитные ресурсы банков. А именно - о незавершенке. Банки готовы брать ее в залог. Но здесь надо что-то делать на уровне федерального законодательства. Чтобы незавершенка стала предметом залога, то есть в проблемном случае могла быть продана банком, ее необходимо зарегистрировать в Городском бюро регистрации. А ГБР требует, чтобы по объекту не было действующего договора подряда, а значит, на незавершенном объекте нельзя ничего строить. Это положение Гражданского кодекса. Тогда возникает вопрос: зачем такой залог нужен?

- Думаете, если проблема залога будет решена, банки начнут кредитовать строителей?

- Безусловно.

- Но риски-то остаются.

- Нет никаких рисков.

- Но на рынке наметилось падение спроса. За август заключено на четверть меньше сделок по приобретению жилья, чем в прошлом году. Падает спрос на квартиры, а значит, будет снижаться спрос на землю и ее цена пойдет вниз.

- Рынок стоит потому, что не закладываются новые дома. Да, присутствовавший на нашем совете представитель Союза риэлтеров говорил о том, что они зафиксировали резкое падение спроса. Но вызвано это падение двумя обстоятельствами. Во-первых, обещаниями властей, что начнется строительство социального жилья. И господин Осеевский это даже озвучил. Было обещано построить 100 тыс. кв. м жилья за счет бюджета. Но эти восемь домов целиком будут отданы под расселение аварийных зданий на Шкапина и других улицах. То есть это не решение вопроса очередников, не обеспечение их жильем, а затыкание дыр, которое на рынке никак не отразится. У народа появились ничем не обоснованные ожидания: наконец-то будет строиться социальное жилье. Во-вторых, народ ждет, что жилье подешевеет. Но оно дешеветь не может. Первая причина: предложений недостаточно, а спрос велик, и он будет нарастать, как только население узнает, что бесплатного жилья никто не получит. И второе: у нас появились олигархи-монополисты в лицегруппы ЛСР, которые скупили все, что связано с добычей и переработкой речного и морского песка, 80% кирпичных заводов, практически все производство железобетона и теперь диктуют цены. Рост цен на строительные материалы зашкаливает,

Автозаправкам отказали в "целевке" АЗС разрешат строить только на конкурсной основе  »
Юридические статьи »
Читайте также