Бесквартирный вопрос

Отняв право на бесплатное жилье, власти так и не создали механизмы приобретения платного

Вступивший в силу Жилищный кодекс лишил россиян еще одного достояния социализма - права на бесплатное жилье. Право это, как и многие из существовавших до 1 января льгот, с годами стало фактически декларативным, так как очереди на жилье росли гораздо быстрее квадратных метров, вводимых в строй за счет государства. Тем не менее по сложившейся традиции россиянин верил, что рано или поздно дойдет очередь и до него.

Теперь стало ясно, что не дойдет почти ни до кого: очередь процентов на 80-90 сокращена, в ней останутся только малоимущие, да и то без возможности приватизации жилья. При этом до сих пор непонятно, кто будет считаться малоимущим, а кто - нет; кодекс относит этот вопрос к компетенции регионов, но они получили из Москвы установку не спешить с принятием местных законов, пока не будет спущена сверху единая методика оценки платежеспособности потенциальных претендентов на заключение договоров социального найма. В результате те, чья очередь на получение жилья подошла 28 февраля, поистине счастливчики. Они не просто не были отсеяны этой методикой, они даже могут оформить государственные квартиры в собственность. И пока нет ни методики, ни местных законов (даже в Москве и Петербурге), очереди, можно считать, и вовсе не существует.

Далеко не все сограждане это уже осознали, но Жилищный кодекс по последствиям оказался порадикальнее закона о монетизации. Жилье - главный актив большинства российских семей. А учитывая рост цен на рынке недвижимости, еще и самый доходный. Тот, кто хочет отдельное жилье, имеет теперь только одну возможность его получить - заработать.

Так, собственно, живет весь цивилизованный мир. Трудно представить, чтобы, скажем, в Гамбурге или Сан-Франциско большая половина населения приходила в муниципалитеты вставать в очередь на жилье. Или, к примеру, руководитель крупной западной корпорации с доходами, позволяющими иметь не только дом, но и виллу с яхтой, претендовал бы на бесплатное жилье от государства только потому, что у него четверо детей (по российскому законодательству - многодетная семья). Можно бесконечно долго сокрушаться по поводу отнятой надежды (пусть и виртуальной), но настаивать на сохранении традиции предоставления бесплатного жилья, да еще и в собственность, - все равно что требовать от властей безоблачной погоды. Законы экономики столь же беспощадны, как законы природы: ни у одного, даже самого мощного государства никогда не хватит финансовых ресурсов, чтобы полностью удовлетворять жилищные аппетиты своих граждан. Другими словами, рано или поздно мы пришли бы к тому, что с 1 марта стало явью.

А вот ответ на вопрос, рано наступил "час икс" или поздно, не столь очевиден. Государство, переходящее, по сути, из одной формации в другую, всегда стоит на пороге непопулярных решений, будоражащих общество. Какими-то элементами реформ власти управлять почти не в состоянии, например отсрочка отпуска цен 1 января 1992 года на более поздний срок могла бы сделать ситуацию в экономике еще катастрофичнее. Но есть и реформы плановые. Применительно к России это, например, реформа ЖКХ, налоговая, пенсионная, военная, та же реформа льгот и наконец жилищная. Каждая из них, несомненно, необходима, но эффективной становится лишь в том случае, если взамен одной системы отношений люди получают другую. Скажем, реформа ЖКХ должна привести к тому, что на рынке вместо неповоротливых и бездушных государственных монополий появятся частные компании, заинтересованные в качестве услуг.

В этом смысле жилищная реформа альтернативы гражданам не предоставляет. Для любой семьи есть лишь два способа приобрести квартиры - накопить (для этого надо иметь относительно высокие доходы) или взять ипотечный кредит. Говорить о том, что государству удается существенно повлиять на рост доходов населения, даже как-то неловко: среднемесячная зарплата петербуржца составляет 350 долларов, а цены на жилье уже готовы конкурировать с лондонскими.

Вторая альтернатива - ипотека - также недоступна подавляющему числу сограждан. И тут уже Жилищный кодекс ни при чем. Для развития ипотеки должны созреть условия. Например, такие, как в странах Балтии, где за короткий срок удалось добиться того, что от 50 до 80% семей могут получить (или уже получили) жилищные кредиты. В России же почва для развития ипотеки такова: высокая инфляция, вольное отношение государства к институту частной собственности, не вполне адекватное законодательство в сфере недвижимости, наличие института прописки, постоянный рост цен на жилье.

Все это включается в банковские риски и делает ипотечный кредит недоступным. Высок размер стартового взноса (обычно - 30%, что для Петербурга, где самая дешевая квартира стоит около 40 тыс. долларов, превращается минимум в 12 тыс. долларов), высоки кредитные ставки (по истечении срока действия ипотечного договора квартира становится на 30-50% дороже). И банки в этом повинны меньше всех. Они готовы, даже несмотря на краткосрочность пассивов, к старту ипотеки, но потенциальных платежеспособных заемщиков крайне мало. В результате на огромный Петербург в прошлом году пришлось всего несколько десятков ипотечных кредитов.

Государственная политика в сфере обеспечения граждан платным жильем пока сводится лишь к словам. А за опытом далеко ходить не надо: наши западные соседи внедряют самые разные способы стимулирования ипотеки - частичное субсидирование стартового взноса или процентной ставки в зависимости от дохода семьи, госгарантии банкам по ипотечным кредитам, выпуск ипотечных ценных бумаг и т.п. Какие-то усилия предпринимаются местными властями - в Петербурге ежегодно выделяются из городского бюджета средства на частичное субсидирование стартового взноса для очередников, но в прошлом году эта сумма составила всего 20 млн рублей и была выбрана буквально за три месяца.

Отняв право на бесплатное жилье, власти так и не создали механизмы приобретения платного. Они, конечно, все равно появятся. Но, как это часто бывает в России, не благодаря усилиям государства, а скорее вопреки.

Алексей Клепиков

Цена квартирного вопроса Сколько будет стоить жилье в 2005 году?  »
Юридические статьи »
Читайте также