Клиенты ждут, строители ворчат

Закон о долевом строительстве не радует бизнесменов Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", регулирующий отношения между строительными фирмами и другими участниками долевого строительства, вступит в силу 1 апреля 2005 года

Этого документа ждали десять с лишним лет. Все это время долевое строительство, оставаясь основным движителем первичного рынка недвижимости, регулировали, главным образом, по усмотрению юристов строительных компаний. А они, что неудивительно, толковали имевшиеся законы как угодно, но только не в пользу потребителей. И сейчас уже принятый закон вызвал немало критических замечаний со стороны профессионального сообщества.

Сперва - информация, потом - договор

Действительно, новый закон ставит деятельность компаний-застройщиков в достаточно жесткие рамки. Первый барьер связан уже с начальной стадией любого проекта: отныне средства дольщиков запрещено привлекать до того, как застройщик получит разрешение на строительство и оформит право собственности или аренды на земельный участок.

Также устанавливается, что застройщик обязан либо опубликовать проектную декларацию нового объекта в средствах массовой информации, либо разместить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, к примеру в Интернете, не позднее чем за четырнадцать дней до заключения первого договора с участником долевого строительства.

Существенным плюсом закона можно считать то, что в нем достаточно четко регламентируется содержание договора участия в долевом строительстве, в частности, есть ряд обязательных положений. К их числу относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, указание срока передачи застройщиком дольщику данного объекта, сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты, а также информация о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Как известно, проблема соблюдения сроков строительства до сих пор считается одной из самых болезненных во взаимоотношениях дольщиков и застройщиков.

Обычно в договорах, которые до сего дня компании заключали со своими клиентами (а правильнее сказать - с частниками-партнерами), ответственность строителей за нарушение установленных сроков сдачи объекта предусматривалась вполне эфемерная.

Теперь же за срыв запланированных сроков сдачи дома предусмотрена неустойка за каждый лишний день в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день определенного договором завершения строительства.

Дольщиков признали потребителями

Что еще более важно: отныне на договоры долевого участия в обязательном порядке распространяется Закон "О защите прав потребителей", которого практически все застройщики опасаются еще больше, чем черти ладана. Еще бы: ведь в случае неисполнения условий договора, например при затягивании сроков строительства, чем грешат практически все наши компании, у покупателя появляется железное основание требовать компенсацию через суд.

Соответственно, все серьезные риски, связанные с возведением дома, ложатся на компанию-застройщика, который будет нести их вплоть до сдачи здания государственной комиссии. Затягивать сроки строительства становится значительно менее выгодно: по окончании нормативного срока сдачи земельный налог на участок автоматически вырастает вчетверо.

Есть, правда, существенная оговорка: действие данного положения закона распространяется лишь на те договоры долевого участия, которые будут заключены уже после его вступления в силу. Этот нюанс вызывает двоякие ощущения. С одной стороны, сожаление: ведь десятки тысяч дольщиков, своими рублями оплативших нынешний строительный бум, которым так любят похваляться власти, теряют возможность восстановить справедливость и наказать недобросовестных застройщиков. С другой стороны, нетрудно предугадать, что, имей закон и обратную силу, суды в считанные дни наверняка оказались бы завалены жалобами.

Критерии прозрачности

По новому закону застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу пакет материалов для ознакомления, в том числе - свои учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерские балансы за последние три года (либо за фактический период осуществления предпринимательской деятельности, если ее срок составляет менее трех лет), аудиторское заключение за последний год работы застройщика.

Не менее тщательно в законе прописан и набор документов, касающихся непосредственно проекта строительства, которым должен располагать застройщик. Примечательно, что этот набор данных должен содержать информацию и о возможных рисках при осуществлении проекта, и о мерах по добровольному страхованию этих рисков.

Таким образом, закон однозначно направлен на повышение прозрачности деятельности участников строительного рынка, обеспечивая дольщикам легальные основания для проверки добросовестности любой компании.

Заметное ограничение вводится и на рекламу нового строительства. Отныне запрещается, в частности, рекламировать объект до выдачи разрешения на его строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.

Разумеется, практическое применение закона еще должно обрасти толкованиями и прецедентами, тем более что юристы строительных компаний наверняка найдут в нем ряд лазеек. На днях стало известно, что два крупнейших объединения петербургских строителей, Ассоциация домостроителей Петербурга и "Союзпетрострой", даже хотят добиться внесения некоторых поправок в этот закон.

Особое недовольство участников рынка вызывают требование регистрировать договоры долевого участия, запреты на привлечение инвестиций других компаний и на использование средств, собранных для одного проекта, в работе по другому и, конечно, пени за срыв сроков сдачи.

Получится ли у региональных лобби изменить хотя бы букву в документе, уже завизированном высшими органами государственной власти, - вопрос, как говорится, интересный. А в том, что новый закон поспособствует дальнейшему упорядочению строительного рынка, сомнений уже нет.

Юрий Сергеев

Возврату и обмену не подлежит! Что нужно знать о своих правах в отношении скидок и распродаж  »
Юридические статьи »
Читайте также