Ипотека: шаг вперед, два шага назад

На сайте администрации Петербурга можно увидеть красочную заставку со словами "Ипотека это просто". У специалистов по ипотеке это утверждение вызывает нервный смех. Правда, опровергать его никто не собирается, спорить с властями - что плевать против ветра. "Да, конечно, ипотека это просто, - соглашаются риэлтеры и банкиры, но при этом добавляют: - Просто в том случае, если у клиента есть деньги".

Как показывает практика, даже при доходах семьи в 1 тыс. долларов, люди, подробно ознакомившись со всеми предстоящими выплатами, отказываются от вожделенной ипотеки. Несмотря на ажиотаж вокруг ипотечных схем покупки жилья, который продолжался в течение всего 2004 года, ипотека по-прежнему остается доступной лишь для узкого круга лиц. Клич о том, что с помощью ипотеки почти любой работающий петербуржец сможет решить свои жилищные проблемы, оказался преждевременным. Этот вывод сделали участники "круглого стола", посвященного итогам ипотечного кредитования в 2004 году и прогнозам на 2005 год.

Призыв губернатора Валентины Матвиенко к журналистам пиарить ипотеку оказался услышанным, в результате телефоны банков, выдающих ипотечные кредиты, буквально раскалились от звонков обрадованных петербуржцев. Особенно большой всплеск пришелся на август. Звонили люди, которые даже при самых мягких условиях не могут претендовать на получение кредита. Большая часть клиентов отсеивалась на стадии телефонных консультаций, половина из оставшихся - на стадии переговоров.

Кто он, потенциальный заемщик?

Как заметила начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования Санкт-Петербургского филиала ОАО "Внешторгбанк" Татьяна Хоботова, большинство граждан, получивших ипотечные кредиты (с февраля 2004 г. филиал выдал несколько сотен кредитов) стремятся погасить их досрочно (по истечении 3 месяцев это можно сделать без штрафных санкций). Это говорит о том, что участники ипотеки достаточно состоятельные люди, чтобы самостоятельно купить квартиру, но по тем или иным причинам предпочитающие некоторую рассрочку.

Первые статистические данные риэлтеров свидетельствуют, что ипотечные покупатели - в основном люди от 25 до 40 лет с высоким уровнем дохода (от 500 до 2 тыс. долларов). Около 80% заемщиков - мужчины преимущественно женатые или состоящие в гражданском браке.

Одиноких ипотечных покупателей не более 10-15%. Иногда агенты выступают даже в роли свах, убеждая гражданских супругов официально пожениться, чтобы выступать созаемщиками.

Наибольшим спросом у ипотечных клиентов пользуются хорошие 1-2-комнатные квартиры стоимостью до 70 тыс. долл. (70% всех сделок), примерно 30% сделок приходится на многокомнатные квартиры по цене 70-100 тыс. долл. По мнению директора департамента "Ипотечное кредитование" АН "Бекар" Алексея Кошелева, это объясняется тем, что ипотечный покупатель довольно молод, в 50% случаев он покупает свою первую квартиру.

Менее 40% ипотечных клиентов улучшают жилищные условия, меняя, например, 1-комнатную квартиру на 2-3-комнатную. И, наконец, третья группа лиц, заключающих ипотечные договоры, преследует инвестиционно-коммерческие цели.

Риэлтеры осваивают ипотеку

В этом году к работе по ипотечным схемам подключились и риэлтеры, в частности они взяли на себя функции первичного консультирования граждан. По данным Алексея Кошелева, из 20 обращений в день 70% интересантов отсеивается сразу же, остальные получают подробную консультацию в агентстве и уже после этого отправляются в банк. Подходы к работе на этом рынке у риэлтерских фирм разные. Например, АН "Бекар" пошло по пути создания специального департамента, а АН "Аркада" - по пути обучения всех риэлтеров основам работы с ипотекой.

По данным "ДП", в целом по Петербургу доля ипотечных схем в числе общего количества сделок с недвижимостью составила 1,7%. В некоторых агентствах недвижимости этот показатель за год вырос с 1% до 5-8% (по сделкам на вторичном рынке).

Несомненно, ипотечные схемы в 2004 году стали более доступными для населения. Главным достижением уходящего года можно назвать работу банков с "серыми" доходами, то есть банки понемногу начали учитывать не только официальную зарплату потенциальных заемщиков, но и их реальные доходы ("конвертные" или иные). Это сразу расширило круг лиц, способных получить ипотечный кредит.

Однако к концу года некоторые банки усложнили кредитные требования к заемщикам: прекратили работу с владельцами бизнеса (группа наивысшего риска), сократили максимальный срок возврата кредита до 10 лет (было до 20 лет), практически отказались от устной формы подтверждения дохода. По словам Игоря Жигунова, главы представительства "Городского ипотечного банка", это временные меры, связанные с доработкой условий того или иного ипотечного продукта. "Речь идет не об ужесточении требований, а об их четкой регламентации", - подчеркнул он.

Еще одно глобальное достижение ипотеки в 2004 году - начало работы с первичным рынком. До недавнего времени банки соглашались давать кредит на покупку квартиры на первичном рынке только при условии залога уже имеющейся у заемщика квартиры. Сейчас несколько банков уже заключили договоры со строительными компаниями, прошедшими серьезную финансовую проверку, чтобы снизить риски. И все же программы кредитования долевого строительства, кредитования молодых семей развиты довольно слабо.

Что год грядущий нам готовит...

Постепенно на рынок ипотечного кредитования Петербурга выходят новые крупные операторы. По мнению участников "круглого стола", это должно усилить конкуренцию на рынке ипотеки. Однако никакого резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам в 2005 году ожидать не следует. Как заметил г-н Жигунов, для этого должны созреть макроэкономические предпосылки, снизиться политические риски и сформироваться законодательство.

В 2004 году надежды, возлагаемые на принятие Жилищного кодекса, призванного решить некоторые проблемы ипотеки, не оправдались. Кодекс был принят в первом чтении, однако окончательное решение перенесено на 2005 год. Наиболее ожидаемый банками пункт ЖК касается возможности выселения должников из не оплаченных ими квартир без предоставления альтернативного жилья. Другие ожидаемые законопроекты касаются отмены НДС при сделке купли-продажи жилья, снижения госпошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке.

По мнению директора по продажам АН "Аркада" Александра Дымникова, половина сделок на рынке недвижимости будет проходить по ипотечным схемам, но это произойдет не в 2005 году, а в отдаленной перспективе. Многое зависит от оперативности принятия всего пакета законопроектов по недвижимости. По мнению генерального директора АН "Динас" Юрия Сергеева, перспективы 2005 года у ипотеки туманные, пока этот вид кредитования остается доступным для граждан с достатком выше среднего уровня. Прогноз Алексея Кошелева более оптимистичен, по его мнению, доля ипотечных схем в общем объеме сделок на рынке недвижимости может увеличиться до 10-15%.

Наталья Соколова

Ипотека сэкономит на нотариусах Снижение платы за регистрацию ипотеки выведет кредиты из тени  »
Юридические статьи »
Читайте также