Инвесторы поневоле Государство озаботилось бесправием участников долевого строительства

Только по официальной статистике в Петербурге за несколько последних лет были обмануты более 15 тысяч так называемых участников долевого строительства, или попросту людей, решившихся вложить свои деньги в строительство жилья. Десять лет специалисты по защите прав граждан критиковали "долевку", при которой человека, желающего просто купить квартиру, превращали в "инвестора", отвечающего своими деньгами за все просчеты и даже обман со стороны "партнера" - компании-застройщика. Вступающий в силу с 1 апреля 2005 года федеральный закон о долевом строительстве должен сделать взаимоотношения между государством, застройщиками и покупателями жилья если не идеальными, то хотя бы более цивилизованными.

Несмотря на всем известные риски, люди не видят иного пути приобретения жилплощади, кроме как через долевое финансирование. Все-таки разница в цене в 20 - 30 процентов - примерно на столько готовые квартиры дороже, чем те, которые оплачиваются в ходе строительства, имеет принципиальное значение. "Участие граждан в долевом строительстве, которое охватывает 90 - 95% рынка жилья, является характерной чертой Петербурга в отличие, например, от Москвы", - считает генеральный директор союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан. - В нашем городе до настоящего времени практически нет других механизмов для приобретения жилья в рассрочку".

Дольщиками становятся в основном люди с уровнем месячного дохода в пределах $500. При таком достатке они не в состоянии единовременно оплатить покупку жилья. Исследования показали, что 88% участников долевого строительства покупают квартиру для улучшения своих жилищных условий. Только 1% дольщиков строит квартиры для дальнейшей перепродажи, чтобы нажиться на той самой разнице в 30 процентов.

Случаев вольного или невольного обмана "инвесторов поневоле" в девяностые годы в городе хватало. Сейчас прямой обман дольщиков - вовлечение их в финансовые пирамиды, встречается все реже. Главной проблемой является нарушение сроков сдачи жилых домов и плохое качество жилья. При нынешнем законодательстве это вещи практически ненаказуемые. Хотя, нужно признать, срывы сроков не всегда зависят от застройщиков. Может, несвоевременно была оформлена земля под застройку - этот процесс требует сбора сотни виз, может, не давали согласований монополисты - поставщики тепла, воды и электроэнергии. Правда, ничуть не реже долгострой возникает по вине строителей. А вот качество строительства - это уже целиком их проблема.

Но действующее пока что законодательство и то "строительное лобби", которое его отстаивает, все проблемы перекладывает на несчастного дольщика. Ответственные чиновники, курирующие стройкомплекс, любят говорить, что сами дольщики и провоцируют свои неприятности и финансовые убытки. Мол, поразительно легковерие людей, отдающих большие средства на приобретение жилья и при этом не проверяющих надежность инвестиционно-строительной компании, с которой они подписывают договор! Действительно, согласно маркетинговым исследованиям, потенциальный дольщик в среднем в течение месяца интересуется рекламой будущего строительства в специализированных изданиях и затем рассматривает от 1 до 3 вариантов квартир. После этого он считает, что можно делать капиталовложения в будущее жилье.

А по чиновничьей логике, обычный горожанин - не экономист, не эксперт рынка, должен вести себя как профессиональный инвестор: изучать репутацию каждой компании, анализировать ситуацию по конкретному дому, просчитывать риски и нести за них полную ответственность. Если бы такие порядки были у нас, к примеру, на продовольственном рынке, то, прежде чем купить килограмм колбасы, нам пришлось бы изучать историю и финансовую отчетность завода-изготовителя, самостоятельно проводить лабораторные исследования... А если все же отравился - сам виноват.

Вместо нормальной защиты прав покупателей квартир чиновники, а также участники строительного рынка, то есть многочисленные риэлтерские, инвестиционные и прочие компании, "поддерживают" дольщиков полезными советами. Например, указывают, что ошибкой является поспешность, когда средства в квартиру вкладываются еще на этапе закладки фундамента здания. Так поступают до 48% дольщиков, потому что это выгоднее по деньгам, к тому же наиболее велик выбор квартир. Но и риск быть обманутым максимальный. А нужно, говорят советчики, применять так называемое правило третьего этажа - выждать время до того, как строящееся здание станет видно за строительным забором.

Из той же серии сетования, что дольщики пытаются сэкономить на помощи юристов. В результате нередки случаи, когда люди подписывают филькину грамоту - договор, по которому можно получить совсем не то жилье, на которое они надеялись. А ведь сумма, потраченная на адвоката, ничтожно мала по сравнению с ценой квартиры.

И, наконец, главный совет - страхуйтесь. Директор по правовым вопросам "Ассоциации домостроителей Петербурга" Михаил Викторов утверждает, что наиболее действенным способом защиты дольщика может стать только страхование инвестиционных рисков. Правда, стоит страховка 3 - 4% от стоимости квартиры. То есть выкладывая кругленькую сумму собственно за квартиру, заплатите еще и гонорар юристу, а потом все это застрахуйте.

Что же сейчас в этой нелепой системе меняет наше государство?

Новый федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости" дает возможность дольщикам во многом оградить свои интересы. Например, ставится заслон махинациям со средствами участников долевого строительства на самом первом этапе, когда жилой дом еще находится в проекте. Теперь позволяется начинать сбор средств с дольщиков только после получения разрешения на строительство, обнародования проекта и проведения государственной регистрации прав застройщика на земельный участок.

Прикрывается лазейка для образования строительных пирамид. Бывало так, что, просчитавшись или же просто "прогуляв" собранные деньги, застройщик не мог достроить дом, поэтому закладывал фундамент следующего, собирал под него деньги, завершал на них предыдущий дом, а потом искал средства на уже начатый... Теперь, по новому закону, запрещается тратить средства, предназначенные на строительство конкретного здания, для возведения другого объекта.

Сам договор дольщика с застройщиком теперь не будет однобоким или неконкретным, что позволяло толковать какие-либо его пункты не в пользу потребителя. Законом определено, что в договоре обязательно должны присутствовать определение объекта долевого строительства, сроки передачи жилья дольщику, сведения о его цене и порядке оплаты, гарантийные обязательства.

Нарушение сроков сдачи жилья, на что могут сегодня пожаловаться около 53% дольщиков, больше не останется безнаказанным. Застройщика обяжут выплачивать участнику долевого строительства неустойку за каждый день просрочки. Качество строящегося жилья, которое не удовлетворяет более 40% дольщиков, также берется законом под контроль. Дольщик вправе потребовать от компании безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недоделок. Если же качество жилья вообще не соответствует стандарту, дольщик может теперь отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, потребовав возвращения денег и выплаты процентов за их временное использование.

Будущего дольщика труднее будет ввести в заблуждение и мнимыми достоинствами инвестиционно-строительной компании. По закону, застройщик обязан предъявить любому обратившемуся к нему лицу предельно конкретную информацию о своей фирме - учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, финансово-хозяйственную отчетность, аудиторское заключение за последний год работы.

Но любая палка имеет два конца. Поддержав дольщиков, новый закон довольно ощутимо ограничил деятельность застройщиков, потребовав от них выполнения ряда обязательств, которых ранее не существовало или на которые они смотрели сквозь пальцы. Естественно, это не могло не вызвать недовольство руководства строительных компаний. Особый всплеск негодования вызвало бюрократическое требование - регистрировать договор долевого участия в ГБР. В Петербурге сегодня около 30 тысяч дольщиков, процесс регистрации будет головной болью как для Государственного бюро регистрации, так и для застройщиков. Еще одним камнем преткновения стали жесткие ограничения сроков сдачи строящегося жилья. Застройщики обвиняют в проволочках государственные структуры и монополистов. Они уверены, что сроки строительства все равно будут сорваны ввиду разных обстоятельств, а виновным будет считаться лишь инвестор, вынужденный за это платить.

Тревоги застройщиков можно понять: ведь пени, которые составляют порядка 100% годовых, в случае чего разорят не только мелкие и средние компании. Если при задержке строительства на полгода застройщик вынужден будет вернуть до 50% от стоимости квартиры - это может породить такую опасную ситуацию, как развитие теневого бизнеса. Будут, к примеру, создаваться фирмы только на одно "пятно" застройки. В случае чего с них невозможно будет получить долги. А по-настоящему пострадают известные, проверенные в деле компании с крупным капиталом, которым не с руки использовать "левые" схемы.

Еще одна проблема: с целью исключения двойных продаж закон практически изгоняет с рынка жилья компании-перекупщики, которые раньше оптом скупали квартиры, а потом продавали их по более высокой цене. Это, конечно, спекуляция, но такие сделки тоже были нужны, ведь перекупщик сразу вкладывал в строительство большие средства. Серьезную озабоченность вызывает у застройщиков и невозможность теперь привлекать инвестиции других компаний, что может ограничить работу с масштабными строительными проектами. Вот почему крупнейшие петербургские строительные объединения "Союзпетрострой" и "Ассоциация домостроителей Петербурга" надеются успеть пролоббировать внесение поправок в закон.

Новый порядок относится к застройщикам, получившим разрешение на строительство после 1 апреля текущего года. А значит, без правовой защиты останутся все покупатели жилья, отдавшие за него кровные деньги в предыдущий период. И с ними может произойти, например, то, что случилось с участниками долевого строительства дома на Якорной улице, которые по известной поговорке уже три года ждут обещанного. Жильцы должны были въехать в новый дом еще в начале 2002 года. Дата сдачи объекта компанией "Петербургстрой - Skanska" неоднократно переносилась. В последний раз застройщик заверил, что закончит затянувшееся строительство в июне 2004 года, но эти сроки вновь оказались ложными. Для жильцов все это обернулось тяжелыми бытовыми неудобствами и серьезными финансовыми потерями. Многие из них в надежде на точное соблюдение сроков строительства продали свои квартиры и вынуждены ютиться в комнатах, снимаемых в коммуналках. Сейчас компания мотивирует задержку сроков сдачи, в частности, тем, что еще не была проведена госприемка здания, и обещает, что жильцы, наконец, въедут в новый дом в текущем году.

Но вообще-то главный недостаток нового закона - то, что он принят так поздно. Десятки тысяч людей уже успели лишиться своих сбережений, сотни дельцов в отсутствие такого закона нажили себе состояния. А к настоящему времени рынок уже сам собой стабилизировался, так что никаких революционных перемен новые правила не произведут. Если бы они были приняты лет пять - восемь назад, к настоящему времени их уже успели бы поправить, и мы могли бы сейчас иметь безопасную для обеих сторон схему долевого строительства.

Впрочем, это беда всех российских законов - их принимают тогда, когда на беззаконии уже сделан бизнес.

Марина Сумина

Закон печального образа  »
Юридические статьи »
Читайте также