Доля дольная Новые правила игры на рынке долевого строительства могут подстегнуть рост цен на жилье

Все-таки любят наши власти принимать важные законы под самый Новый год. Вот и в прошлом году, 31 декабря, президент страны Владимир Путин подписал федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Документ сразу же вызвал неоднозначную реакцию как у дольщиков, так и у застройщиков, так как полностью меняет сложившуюся к сегодняшнему дню систему отношений в долевом строительстве.

Несмотря на то, что покупка новой квартиры на стадии строительства дома сегодня стала повсеместно распространенным явлением, до последнего времени в нашей стране не существовало ни одного закона, который бы регулировал этот процесс. Поэтому людям, обманутым строительными компаниями, оставалось уповать разве что на закон "О защите прав потребителей" да на пару статей Гражданского кодекса РФ. Что, конечно, помогало, но далеко не всегда. "Теперь же дольщик наконец почувствует себя человеком, - говорит старший специалист экспертного совета Государственной Думы по строительству, архитектуре и строительной индустрии Алексей Митин, - он сможет не просто сидеть и смотреть, как компания распоряжается его деньгами, а активно проявлять свою позицию, если, по его мнению, застройщик работает с нарушениями".

Итак, что же выгадает дольщик от принятия нового закона? По мнению разработчиков документа, он сможет приобрести жилье значительно выгоднее, чем раньше, так как квартиры в будущем доме сможет продавать только застройщик. А значит, посредники в виде многочисленных агентств недвижимости, оптом скупающие квартиры и затем перепродающие их втридорога, будут изгнаны с рынка строящегося жилья.

Также новый закон обяжет строителей нанимать специалистов из независимых организаций (судя по всему, ими станут участники рынка ценных бумаг), которые будут вести книги учета заключенных с дольщиками договоров. В книгах будет упомянуто все, начиная от количества комнат в квартирах и заканчивая сведениями о самом застройщике. Тогда в случае возникновения конфликта между дольщиком и застройщиком последний не сможет отмахнуться от возможных фактических претензий.

Еще одна преференция, которую предоставляет дольщику новый закон, - это возможность объективно оценить степень надежности компании, которой он доверяет свои деньги. Теперь перед тем, как начать продажу жилья в будущем доме, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию, в которой должен описать свои проекты и достижения за последние три года, а также в специальной графе перечислить штрафы (если они, конечно, были). При этом подобные документы, включая годовые отчеты и бухгалтерские балансы, представители строительной компании обязаны предоставлять по первому требованию потенциального дольщика.

Средства, привлеченные на строительство конкретного дома, застройщик не сможет "переводить" на возведение других объектов, что сегодня встречается сплошь и рядом. Кроме того, по новому закону строителей будут штрафовать даже за срыв сроков сдачи дома, чего раньше практически никогда не происходило.

Еще одно нововведение, которое не устраивает строителей, - это изменение порядка расторжения договоров с дольщиками. Сегодня многие компании автоматически аннулируют договор, если человек просрочил свой взнос на 1 - 2 месяца. С апреля же расторгнуть договор строители смогут только через суд, что, по мнению застройщиков, может привести к многолетним тяжбам между ними и дольщиками.

Что же мы имеем в итоге? Новый закон о дольщиках, который бы законодательно регламентировал "правила игры" при долевом строительстве, безусловно, нужен. Однако документ в том виде, в каком он есть сейчас, "сыроват". Некоторые его пункты явно несправедливы как по отношению к строителям, так и к самим дольщикам. Скажем, от него получат пользу только те люди, которые станут вкладывать деньги в строительство после 1 апреля. Соответственно, закон не будет защищать интересы тех, кто купил квартиры до этого срока. А это десятки тысяч людей - только в 2004 году в городе было раскуплено порядка 2 миллионов квадратных метров жилья. Кроме того, новый закон ударит по дольщикам еще и с другой стороны. В своей нынешней редакции он значительно увеличивает финансовую нагрузку на строителей, а это, скорее всего, приведет к тому, что последние для покрытия расходов увеличат цены на квартиры. Очевидно, что новый закон о дольщиках обязательно надо дорабатывать. Вот только пойдут ли на это депутаты Госдумы, большой вопрос, ведь документ уже "завизировал" президент...

Александр Макаренко

Вся система долевого строительства может исчезнуть  »
Юридические статьи »
Читайте также