Ах, эта новая квартира! К сожалению, восторги новоселов порой заканчиваются очень быстро

С каждым годом у нас в городе растут объемы ввода нового жилья. Казалось бы, впору только рапортовать об успехах. Но, увы, в нашей почте в основном не благодарности, а жалобы и претензии. В чем же дело, чем недовольны покупатели квартир в новых домах? На вопросы, касающиеся проблем долевого строительства, мы попросили ответить председателя коллегии адвокатов "ЮНИКС", которая является юридическим партнером общественного движения "За безопасность граждан на рынке недвижимости", Владимира Петроченкова.

- Почему, на ваш взгляд, в нашей почте так много писем и обращений граждан по поводу их конфликтов со строителями?

- Вся беда в том, что права покупателей квартир в строящихся домах не защищены в должной мере, отсутствует специальная нормативная база, регулирующая взаимоотношения строителей и покупателей квартир. И поскольку покупатель приобретает не готовый объект, а только инвестирует средства в его строительство, то эти отношения весьма зыбки. Причем строители естественно стараются максимально защитить свои интересы, вовсе не заботясь об интересах покупателей. Отсюда и все конфликтные ситуации. Причем мы считаем, что в ближайшем будущем ситуация будет только ухудшаться.

- С чем это связано?

- Рыночная обстановка сейчас такова, что строителям из-за падения спроса, роста себестоимости и увеличения отчислений на инфраструктуру стало не хватать оборотных средств. А без таких средств продолжение стройки невозможно. Поэтому в поисках оборотных средств они будут завлекать покупателей всеми возможными способами. Во-первых, это приведет к тому, что будут даваться невыполнимые обещания. Во-вторых, усложнятся и договорные отношения. В-третьих, следует ожидать затягивания сроков строительства, причем невыполнение обязательств по срокам может принять массовый характер.

- Но есть же страховые компании, которые как раз и занимаются страхованием от срывов сроков...

- Есть, но рынок страхования рисков по долевому строительству у нас развит слабо и не носит массового характера. Это связано с объективными причинами. Ведь на рынке не так уж и много строительных компаний, с которыми страховщики готовы сотрудничать. И поэтому у нас страхуются только те объекты, где риски минимальны.

Согласитесь - это ненормальная ситуация. Представьте себе аналогичный подход при "автогражданке". Здесь в подобном случае страховались бы только те водители, которые вообще не попадают в аварии. Как видите, пока на страховые фирмы надежда небольшая. И поэтому в ближайшем будущем мы прогнозируем рост жалоб и спорных ситуаций и судебных дел, связанных с нарушением прав дольщиков.

- Значит, покупатель квартиры в строящемся доме заключает договор на свой страх и риск? Почему нельзя пригласить квалифицированного юриста, чтобы тот помог заключить нормальный договор?

- Это далеко не всегда удается. Некоторые компании наотрез отказываются вносить какие-либо изменения в свой договор. В таких случаях покупатель - если он договор подписывает - заранее соглашается с любыми (пусть даже самыми нелепыми) требованиями строителей и обрекает себя на серьезные дополнительные расходы. И даже в случае если дом не будет достроен вообще (а такие ситуации у нас в городе уже были), у него не будет практически никаких возможностей отстоять свои интересы.

Не так давно нам пришлось разбираться с договором одной довольно известной строительной компании, где было написано, что в случае срывов сроков строительства на полгода и более покупатель имеет право потребовать обратно вложенные средства. Заметим в скобках, что требовать обратно свои средства покупатель, по закону, может вообще-то в любой момент и никакого согласия строителей на это не требуется.

Но это еще были "цветочки". Далее в соответствии с тем же договором покупатель мог получить свои же деньги только в том случае, если найдется новый инвестор, который пожелает выкупить его недостроенную квартиру! То есть получается, что спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Строители же будут стоять в сторонке и спокойно наблюдать, кто и как выплывает.

- Ну а если компания согласна на участие юриста и внесение изменений в договор? Это может гарантировать права покупателя?

- К сожалению, не полностью. Дело в том, что строители на "идеальный", с точки зрения покупателя, договор просто не соглашаются, так как понимают, что свои обязательства выполнить в полном объеме не смогут. Но по крайней мере проработанный договор все же спасает от нервотрепки и лишних расходов. Ведь строительство - это очень длительный процесс, и благодаря грамотному договору дольщик может точно представлять себе, где и на каком этапе его могут ожидать различные сложности и как с ними бороться.

- А что делать в том случае, если проблемы уже возникли?

- В первую очередь нельзя соглашаться со строителями и с их требованиями (например, по дополнительной оплате чего-либо), как говорится, с маху. Очень часто в договор строители вписывают вообще противозаконные вещи. Например, что "договор не подпадает под действие закона по защите прав потребителей". Но на самом-то деле закон действует независимо от чьего-то желания!

Подобных примеров можно привести множество. Поэтому даже при не слишком удачном договоре при возникновении конфликтной ситуации ни в коем случае нельзя сдаваться на милость победителей. Они ведь еще не победили. Как показывает судебная практика, бороться с таким беззаконием вполне возможно.

- Ваш прогноз относительно развития ситуации в строительном секторе?

- Не слишком утешительный. Готовящийся пакет законов по жилью кардинально ситуацию не изменит. По-прежнему права дольщиков будут защищены недостаточно. И поэтому в связи с ростом проблем у строителей будут расти проблемы и у покупателей квартир в строящихся домах.

"Мы все должны осознавать, что время бесплатного жилья закончилось"  »
Юридические статьи »
Читайте также