Как дольщику не превратиться в банкрота

Пока ипотечное кредитование медленно набирает темп, основные средства в возводимые на территории Санкт-Петербурга квадратные метры по-прежнему вкладывают частные инвесторы - так называемые дольщики. Деньги они тратят немалые. Но права дольщиков в случае нарушения строителями своих обязательств весьма уязвимы. Законодатели, страховщики, эксперты строительного рынка стремятся изменить статус-кво на рынке недвижимости. Сегодня можно с уверенностью сказать, что у них это начинает получаться. Закон - что дышло

Благодаря усилиям властей и созданного в начале строительного бума Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) случаи, когда из ниоткуда появляется фирма "Рога и копыта", собирает деньги частных инвесторов и затем пропадает неизвестно куда, стали единичными. Как и печально известные двойные продажи квартир. Но сказать, что строительный рынок Питера окончательно стал цивилизованным, не возьмется и завзятый оптимист.

По сведениям ЭСОНа, по-прежнему есть случаи, когда компания начинает собирать деньги у желающих купить квартиру в новом доме, не имея на руках даже разрешения на начало строительства. Лишь от пяти до десяти процентов жилья вводится в эксплуатацию в заявленные сроки, остальные квадратные метры превращаются в долгострой или вообще замораживаются.

Качество квартир, которые возводят вчерашние дехкане из горных кишлаков, далеко не всегда соответствует представлениям современного человека о комфорте. Все это больно бьет по карману частного инвестора, который на строительном рынке, по признанию экспертов, остается самой незащищенной фигурой.

А все потому, что "долевка" не имеет четкой законодательной базы. Договор долевого участия в строительстве даже не регламентирован в Гражданском кодексе, что позволяет недобросовестным компаниям составлять документ так, как удобно им, но - не дольщикам. По закону вообще неясен статус дольщика и непонятно, кто он такой - инвестор или потребитель. Если потребитель, то при нарушении сроков сдачи жилья или увеличения его стоимости он через суд должен получить материальную компенсацию. Если инвестор - то должен нести финансовые тяготы по всем издержкам производства наравне с застройщиком.

Есть панацея от всех бед?

В условиях, когда федеральный центр выжидает, питерские законодатели предлагают урегулировать сложные взаимоотношения между дольщиками и застройщиками путем принятия закона "О страховании в сфере строительства и реконструкции объектов".

Первые результаты работы питерских страховых компаний на новом пока для них строительном рынке уже есть. Когда печально знаменитый кооператив "Орбита", строивший виртуальный дом на улице Черняховского, приказал долго жить, выяснилось, что один из двухсот обманутых дольщиков этого кооператива застраховал свои инвестиции. И он на сегодня единственный, кто получил от страховой компании компенсацию в 18 000 долларов, остальные 199 собратьев по несчастью остались ни с чем.

Стоимость страховки рисков участия в долевом строительстве обойдется потенциальному покупателю от полутора до трех процентов от суммы вложенных им денег. Это, естественно, ведет к удорожанию квартиры. Зато появляется уверенность, что ваша фамилия не пополнит список из шести тысяч обманутых питерских дольщиков, которые безуспешно пытаются если не получить вожделенную квартиру, так хотя бы вернуть деньги.

Эксперты советуют не спешить

Свои рекомендации для потенциальных дольщиков выработали и специалисты ЭСОНа, суть которых состоит в том, что не надо спешить платить. В компании, предложившей заключить договор на долевое строительство, следует ознакомиться с учредительным договором, уставом, свидетельством о регистрации предприятия, лицензией на ведение строительной деятельности, а также с разрешительными документами администрации Санкт-Петербурга на ведение строительных работ.

Но даже при наличии полного пакета документов нет гарантии, что изложенное в бумагах полностью соответствует действительности, поэтому лучше всего привлечь для консультаций независимого юриста. При заключении договора в него следует внести перечень документов, на основании которых дольщик привлекается к инвестированию проекта, подробное описание предмета договора, условия и срок ввода объекта в эксплуатацию, фиксированную стоимость квадратного метра и условия, при которых возможно ее изменение, график выплат, условия расторжения договора и механизм возврата вложенных денег. Только тогда договор можно считать полным.

Не стоит торопиться подписывать и акт приемки новой квартиры. Чтобы избежать доделок и переделок (а это иногда обходится в десятки тысяч долларов), еще до подписания акта необходимо пригласить лицензированных экспертов ЭСОНа, которые проверят выполненные работы на предмет их соответствия СНиПам и ГОСТам. В случае чего - обяжут строителей устранить все огрехи за свой счет. Как показывает практика, в 90% случаев застройщики беспрекословно подчиняются экспертам.

Классификация жалоб, поступающих в ЭСОН

20% - нарушение сроков ввода нового жилья; 30% - низкое качество построенных квартир; 30% - требование строительных компаний о дополнительных выплатах помимо тех, что прописаны в договоре долевого участия; 20% - уплотнительная застройка, двойные продажи и так далее.

Перечень надежных и стабильно работающих предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга, прошедших экспертизу в ЭСОНе

ЗАО "Фирма Петротрест"; ЗАО "Петербургстрой-Сканска"; ЗАО "47 трест"; ЗАО "ССМО "ЛенСпецСму"; ЗАО "Гатчинский ДСК"; ЗАО "КОПстройсервис"; ЗАО "ДСК-3"; ЗАО "Новая эра"; ЗАО "Инвестторг"; ЗАО "Строительный трест N 28"; ЗАО "Северный город"; ЗАО "НИКА-СТРОЙ"; ОАО "Техностром-Строительство"; ООО "Профстрой"; ОАО "Трест "Севзапморгидрострой"; ООО "СК "Петербургская недвижимость"; ЗАО "ЦДС"; ЗАО "Рикэл".

МНЕНИЕ

Дмитрий КУКСИНСКИЙ, директор управления имущественного страхования юридических лиц одной из страховых компаний:

- Проблема дольщиков - это комплексная проблема. Решить ее можно лишь путем консолидации усилий всех заинтересованных сторон: строительных компаний, страховщиков, ЭСОНа, властных структур в лице ЗакСа и администрации города.

Большое значение имеет позиция администрации, ведь в случае банкротства строительной компании страдает не только дольщик, но и бюджет города. "Недострой" предлагают доделать другой компании, взамен же власти предоставляют преференции на следующее строительство. А это прямые убытки бюджета.

Николай Овчинников

На Димитрова -- Белградской рост 64% Зона "Северное Купчино"  »
Юридические статьи »
Читайте также