Прогноз Совфеда: цены на жилую недвижимость вырастут на 25% в перспективе пары лет

7 февраля в 14:11 Недвижимость 5 2806 Иван Тихонов

В Совете Федерации озвучили собственные прогнозы по ценообразованию на рынке жилой недвижимости на ближайшие два года. Так, по мнению сенаторов, цены на недвижимость могут вырасти на 25%. Повышение будет мотивировано несколькими факторами.

Во-первых, ужесточились требования к собственному капиталу девелоперов. Каждый застройщик обязан иметь на счетах сумму в размере не менее 30-40% стоимости проекта. Это провоцирует рост затрат на строительство примерно на 8%. Вдобавок, на рост затрат влияет задержка на 3-4 недели платежей, которые идут через банк.

Во-вторых, высокие ставки по кредитам для девелоперов также выльются в повышение стоимости недвижимости, пишут «Известия». В-третьих, мелкие игроки постепенно покидают рынок на фоне невозможности соблюдения требований регулятора; это может привести к монополизации сегмента, полагают сенаторы.

Наконец, покупательская способность граждан играет не менее важную роль в ценообразовании. Эксперты заявляют, что потолок платежеспособности населения достигнут, а поднятие цен на 25% фактически остановит продажи недвижимости, несмотря на доступность ипотечных программ.
Комментарии ЭКСПЕРТОВ
Платонов Виктор (Руководитель агентства недвижимости "ЭВО")

По Вашему мнению, насколько реальны прогнозы СФ по ценообразованию на рынке недвижимости в ближайшие пару лет?

Я считаю прогноз Совета Федерации слишком оптимистичным. Для роста цен на 25% за два года должна сильно вырасти покупательская способность населения. Но, на данный момент, я не вижу факторов, которые могли бы принципиально повлиять на экономическую ситуацию в лучшую сторону. Понятно, что всегда будут те, у кого есть необходимость покупки и те, кто могут себе это позволить. Вопрос в количестве таких людей - если их будет не много, они не сделают картину рынка.

История с переходом на проектное финансирование в ценах уже отыграна. Но, в случае продолжения роста издержек застройщиков, им придется сокращать объемы вывода новых объектов. Таким образом, за счет уменьшения предложения цена действительно может начать расти быстрее роста платежеспособности населения, но нельзя забывать про те объемы, которые уже есть на рынке и которые будут сдерживать рост цен. Так что мое мнение - рост цен на недвижимость не будет значительно отличаться от размеров инфляции.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE)

По Вашему мнению, насколько реальны прогнозы СФ по ценообразованию на рынке недвижимости в ближайшие пару лет?

Мы считаем, в ближайшие два года сохранится положительная динамика цен на первичном рынке Москвы, но она вряд ли будет столь кардинальной, как предсказывают другие эксперты. Подорожание будет связано прежде всего с увеличением доли предложения, реализуемого по эскроу-счетам. После перехода на новый механизм себестоимость проектов возрастает: девелоперы больше не могут напрямую привлекать средства дольщиков и вынуждены пользоваться проектным финансированием.

Стоит учитывать, что на фоне повышения цен и падения реальных доходов населения во втором полугодии 2019 года покупательская активность уже снизилась на 9%, поэтому резкий скачок цен приведет к еще более сильному сжатию спроса. Иными словами, продажи встанут и даже дальнейшее снижение ипотечных ставок не сможет нормализовать ситуацию на рынке. Поэтому, по нашим оценкам, в 2020 году первичное жилье подорожает не более чем на 5-7%. В 2021 году динамика будет аналогичной.

Игнахин Кирилл (генеральный директор Level Group)

По Вашему мнению, насколько реальны прогнозы СФ по ценообразованию на рынке недвижимости в ближайшие пару лет?

На мой взгляд, рост цен на первичную недвижимость в Москве в ближайшие два года будет менее значительным, чем заявленные 25%, и не превысит 5-7% в год. Рынок развивается по определенным законам, и девелоперы не могут взвинчивать цены без серьезных последствий. На резкий ценовой скачок рынок отреагирует сжатием спроса, и стабилизировать ситуацию не сможет даже доступная ипотека.

В 2020 году новостройки продолжат дорожать в первую очередь из-за роста издержек девелоперов: после перехода на эскроу-счета застройщики вынуждены привлекать банковские кредиты вместо средств дольщиков. Остальные факторы повлияют на ценовую картину первичного рынка гораздо в меньшей степени. Так, по итогам 2019 года объем предложения новостроек в Москве сократился лишь на 1% за счет апартаментов. Квартир при этом предлагалось на 2% больше, чем в предыдущем году. Что касается монополизации рынка, то вот уже несколько лет высокая доля сделок приходится на ряд крупных проектов. Тенденция к монополизации сохранится и в 2020 году, но, по нашим оценкам, она не проявится настолько сильно, чтобы кардинально повлиять на уровень цен.

Туманова Ирина (Директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»)

По Вашему мнению, насколько реальны прогнозы СФ по ценообразованию на рынке недвижимости в ближайшие пару лет?

Давать прогноз на два года вперед преждевременно. Рынок еще не трансформировался, большинство новостроек пока реализуется по ДДУ, а значит достраиваются на деньги дольщиков, а не кредитные. Процесс перехода займет как минимум около 3 лет. Хотя, конечно, в дальнейшем завышенные требования банков к застройщикам будут ощутимо влиять на их финансовое положение, конкурентную способность и, как следствие, ценовую политику. Но даже после того, как с рынка уйдут небольшие компании, крупные девелоперы не смогут игнорировать рыночные процессы и диктовать свои цены. Сдерживающим фактором для роста стоимости квадратного метра по-прежнему являются низкие доходы населения. Поэтому, по нашим оценкам, в 2020 году столичные новостройки подорожают не более, чем на 7-10%. Скорее всего, в 2021 году динамика сохранится.

Кузнецова Наталия (Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» )

По Вашему мнению, насколько реальны прогнозы СФ по ценообразованию на рынке недвижимости в ближайшие пару лет?

На сегодняшнем рынке не существует макроэкономических предпосылок для роста цен в 4 раза выше, чем 2019 году. Во-первых, отмечается снижение реально располагаемых доходов потребителей. Не стоит ожидать эффекта от озвученного недавно увеличения на 0,8%. Во-вторых, снижение ставок по кредитам перестало быть драйвером соответствующего прироста ипотечного кредитования. Привлечение новых заемщиков замедлилось, что не отменяет того факта, что с ипотекой проходит значительная часть сделок в массовом сегменте.

Что касается перехода на новые правила, то пока доля эскроу-счетов не настолько высока, чтобы диктовать ценовые условия. В комфорт-классе на предложение с эскроу приходится 19%, в бизнес-классе – порядка 20%. Стоимость проектов, реализуемых по старым и новым правилам, пока сопоставима в силу конкуренции, хотя новые объекты выходят на рынок с повышенной ценовой базой. Это связано с тем, что эскроу-счета меняют подходы к финансированию. Застройщик не имеет доступа к деньгам дольщиком на время проведения работ. Строительство осуществляется за счет привлечения кредитных средств, что приводит к увеличению затратной части.

Наш прогноз на 2020 год – повышение СВЦ, средневзвешенной стоимости квадратного метра, не более чем на 9% в комфорт-классе. Бизнес поднимется, согласно ожиданиям, на 6-8%. В Новой Москве прирост может быть выше- до 10-12%.

Общее удорожание ожидается в основном за счет увеличения стадии строительной готовности. Это в особенности касается новостроек, которые сейчас реализуются по старым правилам. В 2021 году, при существующем уровне вымывания предложения и торможении потребительского спроса, ожидается сопоставимый рост цен. Объема, реализуемого по старым правилам, хватит и на данный период.

Комментировать
Добавить комментарий
Комментарии ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ
Читайте также